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主题: [转帖] 我最近见过的关于房地产市场最好的文章 - 经济人俱乐部

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[转帖] 我最近见过的关于房地产市场最好的文章 - 经济人俱乐部

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[转帖] 我最近见过的关于房地产市场最好的文章 - 经济人俱乐部 -- travelman - (2251 Byte) 2006-5-30 周二, 22:43 (4156 reads)

雨林
[博客]
[个人文集]

头衔: 海归少将
声望: 院士
性别: 性别:男

加入时间: 2006/01/22
文章: 2563

海归分: 239376

标题: 广州楼市可能现拐点一手楼价回落二手上涨 (346 reads) 时间: 2006-6-01 周四, 00:40

作者：雨林在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

　　广州楼市或现拐点：一手回归理性，二手看涨

　　有发展商承认，国十五条确实打到了稳定房价的“穴位”，政府要和发展商正面博弈

　　“国十五条”楼市冲击波

　　前天紧急着陆的国十五条顿时打乱了目前广州楼市的秩序。由于政策着力点转向发展商，并且发力强劲，因此有业界人士预言，这场“暴风骤雨”如果能真正降落到广州，那么将把楼市推向拐点：户型格局洗牌，一手房价理性回归，二手房价可能持续走高。其中豪宅看涨，90平方米以下房价将平抑。

　　综述1　中央动真格，发展商意识到危机

　　老国八条是放风，发展商谨慎了一下；新国八条是表态，发展商已觉得无所谓；国六条是重申，发展商根本没在意；国十五条是动真格，发展商意识到危机了。

　　中央就是要触动一下发展商的筋骨，让发展商也要为不顾及买家感受的行为而付出代价。

　　从一年前的新、老国八条到今年5月17日发布的国六条和刚刚出台的国十五条，可以看出政策主旨都是稳定房价，政策约束都是围绕政府责任、市场供需、信贷和税收杠杆、市场管理、信息透明等相同的领域，但政策力度和市场反应却不同。有业界人士对比认为，老国八条是放风，发展商谨慎了一下；新国八条是表态，发展商已觉得无所谓；国六条是重申，发展商根本没在意；国十五条是动真格，发展商意识到危机了。

　　有发展商在接受记者采访时表示，国十五条对稳定房价的“威力”在于它是向发展商“亮剑”，政府要和发展商站在对立面博弈了。从实际政策看，十五条内容中有八条直接涉及到发展商，对房地产开发从户型设计、金融信贷、竞买土地、土地开发、营销、招标地块项目售价等方面都作了严格的规定和限制，并对违规企业作出“没收”、“吊销营业执照”、“追究相关责任人”等重罚措施。很明显，国十五条与前期调控与众不同，并且可以发挥效力的价值就在于，调控重棒是打在发展商身上，并且打得实实在在，打得够狠、够准。

　　尽管该政策的出台让发展商哗然，被指出诸多对发展商不合理之处，但有发展商意识到，正是因为房价上涨速度无节制，逼近危机，政府为了急速降温，所以顾不及发展商的更多感受。或者说，政府就是要触动一下发展商的筋骨，让发展商也要为不顾及买家感受的行为而付出代价。

　　综述2　90平方米以下房价走低

　　国十五条的紧急着陆让广州的发展商措手不及，政策的字里行间透露出的力度和决心已经让房地产界对可能导致的楼市拐点充满猜测。发展商也承认，国十五条确实打到了他们的痛处，打到了可以稳定房价的“穴位”。

　　一个很迅速的影响就是，制造群体性观望。实际上，买家目前的观望情绪已经趋重，只要见到政府对房价下“药”，买家都会先以观望态度保护自己，这种心态可能会持续到今年9月。有发展商猜测，肯定会有一些发展商扛不住，而在房价上作出调整，带动房价回归理性。

　　另外，政策对执行时间的限定也相当苛刻，从5月29日政策出台到6月1日开始执行，两天的间隔时间显然是政府不想给发展商留出变通、缓和的空间，发展商必须硬撑政策的正面袭击。

　　而更厉害的一招是，限制了楼盘的户型设计，要求发展商大批量生产90平方米以下的中小户型，以满足大众买家的需求。这意味着近年存在的畸形的以大户型为主的供应格局将被扳正。而中小户型一向是利润较低的产品，这将可能把房地产的利润降下来。随之而来的另一个问题是，随着90平方米以下中小户型供应量的增加，发展商在这一产品线上的竞争将加剧，而要争取更多的市场份额，发展商势必要在价格上、产品质量上寻求突破口，结果就是要调低价格。

　　但由于政策要求90平方米以下中小户型供应要占到楼盘总建筑面积的70％，那么90平方米以上的大户型在楼市未来的供应量中只有30％，这将导致大户型的稀缺。那么，目前的户型格局将重新洗牌，对于一手楼市而言，整体楼价将稳定，并逐渐回归理性。其中，90平方米以下的中小户型售价将走低，而大户型将因供应量受限而越卖越贵。

作者：雨林在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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