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主题: 房地产基础知识：土地使用权结转记入房地产开发成本（转贴）

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房地产基础知识：土地使用权结转记入房地产开发成本（转贴）

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房地产基础知识：土地使用权结转记入房地产开发成本（转贴） -- 安普若 - (1609 Byte) 2005-12-21 周三, 15:46 (2197 reads)

xiake88

头衔: 海归少尉

加入时间: 2005/04/02
文章: 16

海归分: 3891

标题: 孙中山在三民主义中对土地财富转移的理论 (406 reads) 时间: 2005-12-23 周五, 02:11

作者：xiake88 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

孙中山在三民主义中对土地财富转移的理论
大概社会变化和资本发达的程序，最初是由地主，然后由地主到商人，再由商人才到资本家，地主之发生，是由于封建制度，欧洲现在还没有脱离封建制度，中国自秦以后，封建制度便已经打破了。当封建制度的时候，有地的贵族便是富人，没有地的人便是贫民。中国到今日脱离封建制度，虽然有了二千多年，但是因为工商业没有发达，今日的社会情形，还是和二千多年以前的社会情形一样。中国到今日，虽然没有大地主，还有小地主。
在这种小地主时代，大多数地方，还是相安无事，没有人和地主为难。不过近来欧美的经济潮流，一天一天的侵进来了，各种制度都是在变动，所受的头一个最大的影响，就是土地问题。比方现在广州市的土地，在开辟了马路之后，长堤的地价，和二十年以前的地价，相差是有多少呢？又像上海黄浦滩的地价，比较八十年以前的地价，相差又有多少呢？大概可说相差一万倍。就是从前的土地，大概一块钱可买一方丈，现在的一方丈便要卖一万块钱；好象上海黄浦滩的土地，现在每亩要值几十万，广州长堤的土地，现在每亩要值十几万。所以中国土地，先受欧美经济的影响，地主便变成了富翁，和欧美的资本家一样了。经济发达土地受影响的这种变动，不独中国为然，从前各国也有这种事实。不过各国初时不大注意，没有去理会，后来变动越大，才去理会，便不容易改动，所以积重难返了。我们中国国民党对于中国这种地价的影响，思患预防，所以要想方法来解决。
讲到土地问题，在欧美社会主义的书中，常说得有很多有趣味的故事。像澳洲有一处地方，在没有成立市场以前，地价是很平的。有一次政府要拍卖一块土地，这块土地，在当时是很荒芜的，都是作垃圾堆之用，没有别的用处，一班人都不愿意去高价去买。忽然有一个醉汉闯入拍卖场来了，当时拍卖官正在叫卖价，众人所还的价，有一百元的，有二百元的，还有到二百五十元的，到了还到二百五十元的时候，便没有人再加高价。拍卖官就问有没有加到三百元的？当时那个醉汉，醉到很胡涂，便一口答应，说我出价三百元。他还价之后，拍卖官便照他的姓名定下那块地皮。地既卖定，众人散去，他也走了，到了第二天，拍卖官开出帐单，向他要地价的钱。他记不起昨天醉后所做的事情，便不承认那一笔帐；后来回忆他醉中所做的事，就大生悔恨。他对于政府，既不能赖帐，祇可费了许多筹画，尽其所有，才凑够了三百元来给拍卖官。他得了那块地皮之后，许久也没有能力去理会。相隔十多年，那块地皮的周围，都建了高楼大厦，地价都是高到非常。有人向他买那块地皮，还他数百万的价钱，他还不放手。他只是把那块地分租与人，自己总是收地租。更到后来，这块地便涨价到几千万，这个醉汉变成了澳洲第一个富翁家。
推到这位澳洲几千万元财产的大富翁，还是由买三百元的地皮来的，讲到这种事实，在变成富翁的地主，当然是很快乐的；但是考究这位富翁原来祇有三百元买得那块地皮，后来没有加工改良，毫没有理会，祇有睡觉，便坐享其成，得了几千万元。这几千万元是谁人的呢？依我看来，是大家的。因为社会上大家要用那处地方来做工商事业的中心点，便去把他改良，那块地方的地价，才逐渐增加到很高。好象我们现在用上海方面做中国中部工商业的中心点，所以上海的地价比从前要增几万倍。又像我们用广州做中国南部工商业的中心点，广州的地价也比从前要增涨几万倍。上海的人口不过一百多万，广州的人口也是一百多万；如果把上海的人完全遣出上海，广州的人完全遣出广州，或者另外发生天灾人祸，令上海的人或广州的人都消灭，试问上海广州的地价，还值不值现在这样高的价钱呢？由此可见土地价值之能够增加的理由，是由于众人的功劳，众人的力量；地主对于地价涨跌的功劳，是没有一点关系的。所以外国学者认地主由地价增高所获的利益，名之为不劳而获的利，比较工商业的制造家，要劳心劳力，买贱卖贵要费许多打算许多经营，才能够得到的利益，便大不相同。工商业家垄断物质的价值来赚钱，我们已经觉得是不公平；但是工商业还要劳心劳力，地主只要坐守其成，毫不用心力，便可得很大的利益。但是地价是由什么方法才能够增涨呢？是由于众人改良那块土地，争用那块土地，地价才是增涨。地价一增涨，在那块地方之百货的价钱，都随之而涨，所以就可以说众人在那块地方经营所赚的钱，在间接无形之中，都是被地主抢去了！
近来欧美经济的潮流侵入中国，最先所受的影响，就是土地。许多人把土地当作赌具，做投机事业，俗语说是炒地皮，原来有许多地皮，毫不值钱要到十年二十年之后，才可以值高价钱的。但是因为有投机的人，从中操纵，便把那块地价预先抬高；这种地价的昂贵，更是不平均。由于土地问题所生的弊病，欧美还没有完善方法来解决。我们要解决这个问题，便应该趁现在的时机；如果等到工商发达了以后，更是没有方法可以解决。中国现在受欧美的影响，工商业大变迁，不但是大家贫富不齐，就是向来有土地的人，也生出不齐。比方甲有一亩地是在上海黄浦滩，乙有一亩地是在上海乡下。乙的土地，如果是自行耕种，或者每年可得一二十元，如果租与别人，最多不过得五元十元；但是甲在上海的土地，每亩可租得一万几千元。由此便可见上海的土地，可以得几千倍，乡下的土地，祇能够得一倍；同是有一亩土地，便生出这样大的不平。我们中国国民党的民生主义，目的就是要把社会上的财源弄到平均，所以民生主义就是社会主义，也就是共产主义，不过办法各有不同。
我们的头一个办法，是解决土地问题。解决土地问题的办法，各国不同，而且各国有很多繁难的地方。现在我们所用的办法，是很简单很容易的；这个办法，就是平均地权。讲到解决土地问题，平均地权，一般地主自然是害怕，好象讲到社会主义，一般资本家都是害怕，要起来反对一样。所以说到解决土地问题，如果我们的地主是像欧洲那种大地主，已经养成了很大的势力，便很不容易做到。
不过中国今日没有那种大地主，一般小地主的权力，还不甚大，现在就来解决，还容易做到。如果现在失去了这个机会，将来更是不能解决。讲到了这个问题，地主固然要生一种害怕的心理，但是照我们中国国民党的办法，现在的地主还是很可以安心的。
这种办法是什么呢？就是政府照地价收税和照地价收买。究竟地价是照什么样定法呢？依我的主张，地价应该由地主自己去定；比方广州长堤的地价，有值十万元一亩的，有值一万元一亩的，都是由地主自己报告到政府。至于各国土地的税法，大概都是值百抽一﹕地价值一百元的，抽税一元；值十万元的，便抽一千元；这是各国通行的地价税。我们现在所定的办法，也是照这种税率来抽税。地价都是由地主报到政府，政府照他所报的地价来抽税。许多人以为地价由地主任意报告，他们以多报少，政府岂不是吃亏么？譬如地主把十万元的地皮，到政府只报告一万元，照十万元的地价，政府应该抽一千元；照地主所报一万元的地价来抽税，政府只抽一百元；在抽税机关一方面，自然要吃亏九百元。但是政府如果定了两种条例，一方面照价抽税，一方面又可以照价收买，那么地主把十万元的地皮，只报一万元，他骗了政府九百元的税，自然是占便宜；如果政府照一万元的价钱去收买那块地皮，他便要失去九万元的土地，这就是大大的吃亏了。所以照我的办法，地主如果以多报少，他一定怕政府要照价收买，吃地价的亏；如果以少报多，他又怕政府要照价抽税，吃重税的亏。在利害两方面互相比较，他一定不情愿多报，也不情愿少报，要定一个折中的价值，把实在的市价报告政府。地主既是报折中的市价，那么政府和地主自然是两不吃亏。
地价定了以后，我们更要有一种法律的规定，这种规定是什么呢？就是从定价那年以后，那块地皮的价格，再行涨高，各国都要另外加税，但是我们的办法，就是以后所加之价完全归为公有。因为地价涨高，是由于社会改良，和工商业进步。中国的工商业，几千年都没有大进步，所以土地价值常常经过许多年代，都没有大改变；如果是一有进步，一经改良，像现在的新都市一样，日日有变动，那种地价便要增加几千倍，或者是几万倍了。推到这种进步和改良的功劳，还是由众人的力量经营而来的；所以由这种改良和进步之后，所涨高的地价，应该归之大众，不应该归之私人所有。比方有一个地主。报现在一块地价是一万元，到几十年之后，那块地价涨到一百万元，这个所涨高的九十九万元，照我们的办法，都收归众人公有，以酬众人改良那块地皮周围的社会，和发达那块地皮周围的工商业之功劳。这种把以后涨高的地价收归众人公有的办法，才是中国国民党所主张的平均地权，才是民生主义。这种民生主义，就是共产主义；所以中国国民党党员既是赞成了三民主义，便不应该反对共产主义。因为三民主义之中的民生主义，其大目的所在就是要众人能够共产；不过我们所主张的共产，是共将来不是共现在。这种将来的共产，是很公道的办法，以前有了产业的人，决不至吃亏；和欧美所谓收归国有，把人民已经有了的产业都抢去政府里头，是大不相同。地主真明白了我们平均地权办法的道理，便不至害怕；因为照我们的办法，把现在所定的地价，还是归地主私有。
土地问题能够解决，民生问题便可以解决一半了，文明城市实行地价税，一般平民可以减少负担，并有种种利益。像现在的广州市，如果照地价抽税，政府便有一宗很大的收入；政府有了大宗的收入，行政经费有了着落，便可以整理地方。一切杂税固然可以豁免，就是人民所用的自来水和电灯费用，都可由政府来负担，不必由人民自己去负担。其它马路的修理费和警察的给养费，政府也可向地税项下拨用，不必另外向人民来抽警捐和修路费。但是广州现在涨高的地价，都是归地主私人所有，不是归公家所有；政府没有大宗收入，所以一切费用便不能不向一般普通人民来抽种种杂捐。一般普通人民负担的杂捐太重，总是要纳税，所以便很穷，所以中国的穷人很多。这样穷人负担太重的原故，就是由于政府抽税不公道，地权不平均，土地问题没有解决。如果地价税完全实行，土地问题可以解决，一般平民便没有这种痛苦。国外的地价，虽然是涨得很高，地主的收入固然是很多；但是他们科学进步机器发达，有机器的资本家便有极大的生产，这种资本家所有极大生产的收入，比较地主的收入更要多得利害。中国现在最大收入的资本家，只是地主，并无拥有机器的大资本家。所以我们此时来平均地权，节制资本，解决土地问题，便是一件很容易的事。
讲到照价抽税和照价收买，还有一个重要条件，要分别清楚﹕就是我们所说的地价，是单指素地而言；其它人工之改良及地面之建筑，不算在内。比方有一块地，价值是一万元的，地面上的楼宇，另外值一百万元；那么，照价抽税，照值百抽一来算，只能抽一百元，如果照价收买，就要给一万元地价之外，还要补回楼宇的价值一百万元了﹕其它在地面上，若有种树筑堤开渠各种人工的改良的,也要照此类推。

作者：xiake88 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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