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主题: 房地产基础知识：土地使用权结转记入房地产开发成本（转贴）

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房地产基础知识：土地使用权结转记入房地产开发成本（转贴）

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房地产基础知识：土地使用权结转记入房地产开发成本（转贴） -- 安普若 - (1609 Byte) 2005-12-21 周三, 15:46 (2197 reads)

安普若
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加入时间: 2004/02/21
文章: 26038
来自: 中国美国的飞机上
海归分: 4196257

标题: 房地产基础知识：评估二手房价简易法 (1219 reads) 时间: 2005-12-21 周三, 15:59

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

评估二手房价简易法

https://gd.sina.com.cn 2004年03月12日 15:13:28 大洋网－广州日报

吴先生最近买了一套新房子，旧房子被好友“定购”了，好友叫吴先生开个价，吴先生很难为情，一边是友情，一边是金钱，怕自己开价过高伤了多年的友情，又怕房价低估了自己有损失，只好悄悄地到中介行咨询。服务人员教了吴先生一套精明的估价方式。

据中立地产服务小姐介绍，房屋价值的评估首先需要一个基准价，基准价一般以同区同类的一手楼盘为标准，楼盘各个方面的因素越相似越好。以这个一手楼盘的均价作为基础，再作增减计算，即可得出该二手楼的相近价格。其二手房屋价格计算如下：

1、房屋折旧

房屋折旧是指从房屋竣工后即进入折旧期，房屋价值随着时间而按比例下降。混合结构房屋折旧期是50年，因此每年折旧率为－2％；框架结构房屋折旧期是60年，因此每年折旧率为－1.67％。

2、符合旧房特点的房屋价值扣减为－10％

符合旧房特点是指房屋内部设计布局落后、功能陈旧或三小（小厅、小厨、小卫）。

3、楼层不同的影响

房屋价值随着楼层的不同而存在差异，计算中基准价对应的是首层房屋价值，则2楼、5楼和6楼房屋的价值在基准价基础上下调3％，7楼房屋价值在基准价基础上下调5％，3楼和4楼房屋价值在基准价的基础上上调3％，顶层房价值在基准价的基础上下调5％。如果无南向窗户，则房屋价值在基准价基础上下调5％。

4、环境因素

房屋周围的环境好坏对房屋的价值有很大的影响，因此无物业管理的房屋的价值应在基准价的基础上下调5％，而附近有省、市一级中小学的房屋的价值应在基准价的基础上上调15％。

5、心理因素

人们买二手房一般会有所顾忌，因此房屋价值应在基准价基础上下调8％。

据以上的分析，吴先生经过市场调查相同区域、同等条件的一手商品房价为5500元／m2,因此他的旧房价值具体如下：

1、该房子建筑面积为130平方米；

2、该房屋建于1995年，结构为混合一等结构，故折旧率为8×（－2％）＝－16％；

3、不属于“三小”，免折旧；

4、该住宅为顶层，朝向为南北向，折旧率为－5％；

5、有物业管理和属住宅小区，免折旧；

6、附近有省重点中小学，＋15％；

7、考虑购买者二手房的心理因素，－8％；

该物业每平方米价格计算如下：5500×（1－16％－5％＋15％－8％）＝4730元／m2计算结果该房子总价应为：4730×130＝614900（元）。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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