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主题: [转帖]第十二节房地产业内的垄断 & 第十三节高处不胜寒 & 第十四节无心插柳的炒房客

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[转帖]第十二节房地产业内的垄断 & 第十三节高处不胜寒 & 第十四节无心插柳的炒房客

翠花
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加入时间: 2004/03/10
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标题: [转帖]第十二节房地产业内的垄断 & 第十三节高处不胜寒 & 第十四节无心插柳的炒房客 (1349 reads) 时间: 2006-7-19 周三, 13:32

作者：翠花在海归茶馆发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

第十二节房地产业内的垄断

垄断这一名词，是我最早在中学时代的政治课本里了解的，那时对它只有两个笼统的概念，一个是垄断只会在资本主义制度里出现，另一个是垄断会带来暴利。今天回头看看，似乎只有第二个概念是正确的。

在房地产业内，表面上看好像不存在垄断现象，因为大家从来没有听说过某某开发商独占了某某地区的开发权呀。的确，事实上也没有哪一家房产公司能牛B到独吞某块区域市场。我所说的业内垄断其实是指国家垄断，这种垄断主要体现在政策、资源、行业几个方面，这种垄断现象的存在，使得房地产市场大起大落，极大地制约了房地产市场的健康发展。不知这几年为房子大喜大悲的朋友有没有意识到，你们已经被绑在一辆疯狂行驶的列车上，身不由己了。

政策面就不用谈，我想经过这次中央调控，大家已经体会到政策的威力了。从最早的蓝印户口、银行贷款、税费等方面的优惠政策开始，至2004年底，房地产业掀起了一阵高潮。而自05年初至今的短短几个月内，国家出台一系列新政，硬生生地把个火热的行业打压下去。暂且不论其是非功过，光从政府在里面扮演的角色来看，一方面是游戏规则的制定者，另一方面又是制度的执行者。大家不用脑袋都可以想象得到，制定游戏规则的人会让规则于己不利吗？执行制度的人会让结果于己不利吗？关于政策面分析，我不是行家，没有资格瞎谈，我想经过论坛里的争论，大家仁者见仁智者见智，肯定比我更有见地，我只想劝有些朋友遇事冷静分析，不要为国家的某项政策而悲痛欲绝或振臂欢呼，因为统治阶级只会站在他们的利益层面上制定规则，小老百姓的利益根本不可能入其法眼。

再看资源。土地无疑是由国家掌控的最大的业内垄断资源，土地成本在房地产成本中占有极大的比例。作为土地资源的独家掌控方，政府部门确实狠狠地在里面赚了一票，这点从一些富得流油的镇长、村长身上就可以看出来。至于土地的运作和土地利润是如何落到私人腰包的，我不想说，毕竟这里面的猫腻不是我等之辈所能妄言的，只好扫大家的兴了。

最近看过一篇报导，意思是随着房价的飚升，土地成本在房价比例中越来越小，并以此作为房产商恶意抬价剥削老百姓的有力证据。这种论调在一个业内人士眼中看来，纯粹就是一种恶意栽赃的举措。排除个中腐败因素来讲，可能开发商在拿地之初，土地成本比较低，但这种低廉在当时是合理的，只是与现在的房价想比显得不合理了。打个比方，某人5元买进的股票由于股市的畸形发展若干年后涨到20元，他会良心发现把20元的股票10元抛掉吗？我们应该追究的其实是产生这种畸形发展的垄断机制。
呵呵，跑题了。

最后看看行业垄断，在房地产业内的行业垄断主要集中在一些市政配套项目，比如水、电、煤、消防、排污等等。我在从业之初，很奇怪为什么完整的一个工程要在合同、资金上肢解成好几块来执行呢？而且肢解部分工程造价明显高于同时段市场水平。随着行业涉水逐渐深入，我才明白了其中奥妙。原来开发商除缴纳相关的政府文件规定的配套费的同时，还必须接受政府主管部门的指定承包商，否则项目进度、审批、验收等等就会遇到来自政府主管部门的重重阻力。这些承包商往往是主管部门下面的三产公司，甚至是以主管领导为幕后老板的私人公司。更可恶的是这些公司的报价与工程质量根本就不是建立在市场基础上的，他们恶意抬高工程造价，自己施工自己验收……唉，这已经成为业内行规了。别看我平时在施工单位面前风光无限，但对这种特殊的承包商，我也是无可奈何，因为除了他们，你还真找不到第二家替代。现实中，这些政府主管部门的大小领导，直至办事人员通过这种垄断经营获得的利润是惊人的，所以大家千万不要以为自己月收入万元以上就觉得自己是个成功人士，说不定你的职业含金量还不如一个供电所的小办事员，他们活得可滋润了。

自己写完之后看看，觉得这一章节有点泛泛而谈，两个字“枯燥”。其实我也想加入一些引人入胜的实例来增加文章的精彩程度，不过行有行规，我不能为博大家的掌声而信口雌黄，有些内幕是不能随便说的，只能在其边缘游走，大家发挥想象力吧。

第十三节高处不胜寒

现今社会，热衷于做老板的人为数不少，醉心于手握重权的人数量更多。这一点可以从民众热衷收看的一些电视剧中反映出来，如反映经济案件中官商勾结的《黑洞》《浮华背后》；描写激烈政治斗争宫廷戏《康熙帝国》《雍正王朝》等等。大概中国人一方面受着2000年封建集权制度的潜移默化，另一方面又受市场经济的强烈物质刺激，两种力量最终导致生成一种全民范围的谋权逐利心结。其实在某种意义上说，官居一品、富可敌国的滋味真的那么美妙吗？我不记得在哪里看到一句话：如果你没有足够的心理、生理承受能力，请不要做老板。如果你做不到六亲不认、杀罚天下，请不要从政……。当然，我只是一只小蚂蚁，不了解那些一手遮天的大人物之苦乐，就说说我身边老板们的苦楚罢。

商场上请客吃饭是再正常不过的事了，大家别以为老板们每天山珍海味是一件幸福的事，长期如此是很伤身体的，特别是喝酒。曾经有一次承包商向我们公司要工程款，我们老总批下来了，自然少不了一顿大餐，席间我们老总一时性起，提议对方老板以酒代款，一杯酒十万，结果我们触目惊心地看着那个倒霉的老板连灌好几十杯烈酒，第二天就躺医院了。我酒量不大但也能喝点，有时多喝了，整夜里呕吐不已，那个难受就甭提啦。当时看到这个倒霉蛋这样不要命地灌，我的胃似乎也在一阵阵地痉挛。

至于老板们的脸面与道德就更不用谈，为拿到一笔业务，可以说是低三下四甚至出卖人格。我们老总有一位密友经常到我们公司闲逛，此君不学无术，满肚子花花肠子，专靠关系赚钱，他的皮包公司没有技术力量，所以经常向我咨询技术问题。由于老总亲自关照，我自然也不敢怠慢，日子长了，我和他的关系也熟烙了。这时有一位女老板想承揽我们公司一项工程，正与我们谈判呢，不知此君何时见到这位女老板，垂涎其美色，遂与我商量曰：“小×，什么时候安排我与她见个面呀。”我知道他肚子里的坏水，心想这不是在做皮条客吗，顾忌他与老总的亲密关系，也只好答应帮他安排。于是我透露给女老板一个“秘密”，说只要跟此君搞好关系就可以顺利拿到这项业务，该女子自然请求我引见。见面酒宴上我简要地介绍了一下就借故溜了，接下来的事我不说大家也想得到，女老板得到了她想要的工程。事隔几天后，此君沮丧地对我说：“妈的，她肚皮上有一道这么长的疤，扫兴……”。说着两手一比划，我忍着笑调侃他道：“也是你自己看中的呀，关我什么事。”

以上点滴只是一些小老板的尴尬处境，对于我们老总级别的大老板，自然不要面对这种尴尬，但他们光鲜的外表下，却隐藏着更致命的杀机。

第十四节无心插柳的炒房客

应该说，本人不是真正意义上的炒房客。我的第一套房，纯粹是为居住而购买，并没有想靠它来发财，但近水楼台先得月，行业优势让我在这次房产风暴中有种不炒白不炒的心态，因为即使排除信息优势和市场因素，我总可以拿到低于市场价近千元的房子。所以在这种情况下，我不炒房岂不成为傻瓜？

我买的第一套商品房位于市中心，交通出行极为便利，当年由于资金吃紧，只看地段和价钱，对户型、小区环境、朝向等没敢挑剔，直到入住后，才发现这套房缺点多多：小区没有环境，朝北。总体上说这套房子的居住价值并不高，但就是这样一套除了地段以外其他都不怎么样的房子成了我“白相”房产的跳板。

2002年正值上海房价飚升的前夜，但它的价值已经翻了一倍。长期受没有日照之苦，我毫不犹豫地把它给抛了。卖房所得加上我这几年的储蓄成了我炒房的最初资本。这时我在业内的一位朋友给我推荐市中心一套约140平米的房子，该房最早由一位政府领导以内部价购得，空关近一年没有入住，考虑到形象，该领导没敢公开拍卖，只好委托下属偷偷找买家。不知是该领导便宜得来太容易还是他不懂行情，他的卖价要比当时市场价底将近千元。我想都没想，马上答应买下来，怕他反悔，我盯着房东在一个星期内就把相关手续给办了。应该说，我买这套房的初衷也是出于改善居住条件，可惜当年没有炒房经验，买这套房子我竟然没有贷款，使得我的资金在里面套了宝贵的一年，这一年内，我眼巴巴地看着房价飚升而无所作为，哎！回想起来这真是黄金的一年哟！
上海的楼市在2002年后发生了很多事情。我是搞造价工作的，从事专业让我最初的感觉是建材价格的变动。先是黄沙价格一夜暴涨，随后是水泥、商品混凝土、钢材等跟风；政府态度则是不断压缩商品房规划容积率、提高配套工程的要求、将土地挂牌拍卖等；这些因素使得市场上，房价、动迁费、土地价如同赛跑一样，你追我赶。但对房价飚升真正起到决定性作用的还是来自政府的声音。令我印象深刻的有两件事，一是市长说外环的动迁房3500元/平，谁也不许染指。二是土地挂牌拍卖。市长的讲话使得上海市区基本消灭了4000元以下的商品房，成了房价飚升的导火索。土地挂牌拍卖的实行则无异于在烈火上再浇上一瓢油，它为开发商提供了抬高房价的充分理由。此时的楼市，如同一辆刹车失灵而疯狂行驶的列车，谁也拦不住它了，以至于到最后上海楼市出现预售即空、彻夜排队、房价一星期涨一千等诸多怪事。

与此同时我在业内的人脉开始发挥作用了，就像上面说的那样，我经常有机会拿到比市场价低近千元的房源。这就意味着即使排除市场涨价因素，我也可以每套房子转手净赚十万以上。对于这种摆在眼前的好事，有谁会拒绝呢。尽管手中的那套房把我的资金套住，但其价值长势喜人，我也舍不得马上抛掉，更关键的是楼市的火爆让有我有一种“手中有房，心中不慌”的底气，因为可以随时从中变现出巨额资金，我开始毫无顾忌地筹钱炒作。呵呵！那时心里真有一种当大老板的气概。

谈到筹款，感慨良多。媒体登载过周正毅的一句话，原话我不记得了，其意思大概是这年头能借到钱也是一种很大的本事。的确，现实生活中能顺利借到巨额资金的朋友，往往是在信誉、实力、人际关系上很出众的人。还好，本人平时在这三方面做得不错，没有费很大周折就筹到了钱，但其中也碰到一些小尴尬，还好我及时掉头，不然又会留下遗憾了。在这里我奉劝朋友们，如果不是事态紧急并且对象不是特别交心的朋友，千万不要轻易开口借钱。现实生活中，向朋友借钱会让你与朋友的友谊面临一种尴尬的考验.这种局面就好象是热恋中的情人，其中一方找一个所谓的“第三者”来考验另一方的感情，不管结局如何，都会让双方得不偿失。

依赖于行业优势，我没有象其他炒家一样整天浸淫在楼市分析中，说得难听一点，我的炒作行为只要有正常IQ的人都能完成，三个字“傻赚钱”，所以也没什么亮点好夸耀的。唯一值得一提的是我根据朋友提供的内部消息：某开发商在近年内会开发某地块。于是在消息没有公布于世之前，我打听到该地块所要动迁的门牌号码范围，以迅雷不及掩耳的速度在该地区买进一套一室户坐等动迁。嘿嘿，动迁的利润可要比炒房利润高多了，偶心里美滋滋地盘算着。俗话说人算不如天算，05年后的中央对楼市步步收缰的调控政策使得这家房产商最终放弃了这个开发计划，不过这对我影响不大，毕竟还有不错的租赁收入，就算是长期投资吧。哦！还有一招败笔，也顺便说说吧。04年底，我已经嗅到楼市的味道不对，到05年春节后，中央的第一道调控令下来时，考虑到规避风险，把手中的最后一套大面积房型的房子成功抛售，应该说这已经是赶上了上海楼市的最高点，照说可以功成身退了。但这时心中逐渐形成的炒家逐利心态作祟，我头脑发昏对这次的调控深度估计过于乐观，一时贪图便宜又买进一套小面积的二手房，美其名曰资金储备，结果……。呵呵！昏招昏招

这次的楼市风云对中国老百姓的冲击，远胜于当年的股市。因为股票你可以不玩，但房子你不可能不住呀。呵呵，我想这就是大家关心楼市而天天泡在论坛里的原因之一吧。现在我们不妨回头再看看事物发展的过程，也许可以预测一下结局。

我认为这次楼市风暴的发起人应该是朱鎔基总理，他实施的房改政策为房地产业全面市场化揭开了帷幕，进而在他拉动内需的施政纲领下，银行存款利息一降再降直到征收利息税，同时股市连年走熊……变相地将社会闲散资金向楼市导流。虽然我对经济问题似懂非懂，但也认为事物发展的初始是良性的，只是在中国这个特殊的大环境下，逐渐变味了。这个对朱总理个人，我相当尊敬。撇开他的是非功过不谈，总理虽然严肃有余，但至少正直，而这正是我们社会最匮乏的一种品质，只是“要么同流合污，要么被一脚踢出”的社会现状，让他最后只能以做一个清官收场。对于楼市，我朦胧记得朱总理在很早就发出楼市泡沫的警告，只是不巧在楼市暴涨的前夜，正值政府换届，我相信如果他能再连任一届政府总理，按其一贯的施政风格，楼市不会是今天这样。

其实我国很多事情制定政策者的初衷是好的，只是在政策逐级下放实施过程中，由于没有与之配套的健全规章制度约束而走向畸形发展。中国人似乎有一种对任何事物都要耍小聪明钻空子的天性，对国家大政也不例外。在房地产业里钻政策空子的事例不计其数，如果我们按各种行为对楼市暴涨造成的影响进行一个排行榜评选，我想稳居前列的只能是银行贷款和土地囤积行为。

我们千疮百孔的银行购房贷款制度就不用谈，通过论坛的讨论，相信大家比我还清楚。其中最让人好笑的是贷款资格审查，居然简单到个人仅仅凭一张盖有任何单位公章的收入证明就可以贷出巨额款项，可见我们的贷款制度被人为地空泛化到什么程度，这其实也是房地产后市中近乎疯狂的炒房现象的源头。

至于土地囤积现象，其实早有相关政策对此予以约束，但在巨大的经济利益和政治利益的驱使下，地方政府和开发商很快就配合默契地将相关政策束之高阁。可以这样认为，土地的囤积开始是开发商为企业发展而进行的生产资料储备，但到后来随着楼市的火爆，逐渐演变为一场将土地资源人为短期稀有化的阴谋。就像解放初上海一些奸商囤积粮食和其他生活必须品一样，无非是希望人为地造成资源短期稀缺而谋取暴利。

促使房地产业的畸形的另一个诱因来自国内政府官员政绩考核制度。个人感觉前几年政坛内似乎看重于任职官员对市容市政的改造成果，近年逐渐演变为对官员完成GDP指数的考核，并以此评价官员的政绩，进而决定其升迁。制度本身也并不是不合理，可悲的是我们政府的考核仅仅停留在简单的数字层面上，对其内涵，缺乏国家发展大势上的客观分析。在这种政坛风气影响下，各地区执政官员纷纷把目光盯上了土地开发。因为土地开发好处多多——其一，土地是天然资源，在地方政府手中运作起来成本几乎为零；其二，因房地产发展而带来的市容市貌的改变是最体现政绩的面子工程；其三，房地产是个如假包换的暴利产业。如此好处，谁能释怀？于是乎大家一拥而上，随着我们居住的城市越来越美丽，宝贵的土地资源也被疯狂地透支了十几年乃至几十年。应该说，在这种产业格局下积累起来的GDP指数，是一种技术含量很低的东东。面对国际产业巨头的虎视耽耽，从长远考虑，我国应该培养发展能与国际巨头相抗衡的产业孵化基础，虽然这样不能立杆见影，但却是为我们子孙后代造福的百年大计。我很赞赏坛内某些从事经济工作朋友的见解：中国的产业结构不应该停留在仅仅生产低附加值的初级产品上，中国不能永远充当世界工厂。

房价是怎样被推向高位的，在前面的文字里已经有所表述，在此就不重复了，仅谈谈个人对这次房市宏观调控的看法吧。

纵观从今年春节至今的几个月内中央连续出台一系列调控政策，用简短的几个字概括一下：力度温和，对象准确。前期由于后续政策的不确定性，房地产市场一度弥漫着一种恐慌气氛，但近期随着政策的阶段性止步，住宅市场也在逐步小幅盘整恢复平静。说这次调控力度温和是因为从目前出台的调控政策来看，不管从利率、税费、贷款等方面，仅仅表明国家收回以前的优惠政策，让房地产业今后在一个正常市场环境中运行。说其对象准确，是因为本次调控的打击对象直指市场上过度活跃的炒家。

以中国的国情，虽然表面上实行市场经济，但很多事情骨子里仍含有浓厚的计划经济色彩，楼市也是如此。在这个意义上看，目前对楼市的走向判断，技术分析已经失去决定性意义，它仅仅是在国家没有后续政策前提下的短命分析，楼市的最终命运取决于执政者对国家发展方向上的需求，因为随着国际环境、经济形势、政治需求的变化，执政者随时可以制定应对政策。必要时，牺牲一个行业或畸形扶持一个行业也不是不可能的。
在论坛混了好几个月，看过不少争论，诸多观点仁者见仁，智者见智。我只想隆重推出一位网友（多方都是骗子）的观点，呵呵！虽然多骗不是搞房产的，但我觉得他看问题的立足点最高，着实令我这个真正在业内混迹的人汗颜。现引用他在4月份发表的帖子里提出过论点：“一直觉得在中国政策面是最关键的,这次对房市虽然动作很多，可国家最关心的是金融系统的安全，所以从任何一个角度分析都觉得好像政府的决心是为了确保2007金融开放前的安全，和国有银行上市融资的利益。很难相信会把房价真正的拉下来，如果房价下来，国家金融改革得节奏就全乱了，这还没考虑各地方政府保卫自己的即得利益，估计阻力重重。”

多骗对政策的理解真是很切中执政者要害呀！事后诸葛亮不算本事，现在回头看看，本次调控中诸多政策，哪一点不是围绕银行利益呢？一旦国家的金融安全得到保障，国家很难再有后续动作。从这点来看，我个人是调控幅度在30％以内观点的坚决支持者，如果在今后几年内，中国的经济增长率仍保持在10％左右，房价的跌幅肯定不会超过30％，从目前形势看，影响国家经济增长率的最大力量只有汇改政策了。我不懂经济，凭感觉瞎说说而已，大家去咨询多骗吧。

关于房产业内，大家不要轻视的一个数据是2000万配套房的定价，“4500”是在中央调控步伐迈出后的另一个来自政府的声音，其效应虽不比我前面提到过的“3500”那么有划时代意义，但我理解为这应该是上海房价的标竿，我相信如果4500没有得到中央的认可，上海地方政府也不敢这么明目张胆地公之于众，要不岂不是犯了政坛之大忌。（关于2000万，不想复述，有兴趣的朋友可以翻翻我以前发过的帖子。）

另一方面，大家可以从上海市政配套工程的建设上看出端倪。到上海城市规划厅去参观过的朋友可以看出，上海的规划方向其实是不折不扣地向国际化大都市挺进。前期我看到有人说轻轨九号线停建，我后来从上海轨道交通设计院的朋友那里了解到，这纯粹是谎言，上海的市政建设步伐其实一天都没有停止过。这种市政建设趋势发展到最后，必然使我们居住的城市规模成倍扩张。在这个趋势中，原本居住在市中心的居民，不管你愿意不愿意，都会面临着被边缘化的可能，只是根据个人情况不同，边缘化程度不一而已。包括我自己，其实我也被边缘化了，原本住在市中心，现在却只好被赶出于内环。这种城市居住格局的变化，你不会在短期之内感觉到，但当它形成一定规模的时候，就由不得你不接受了。对这一点，在从业的几年中，我认识得尤其深刻。当年鸟不拉屎的动迁安置地区，随着配套设施的完善，在短短的5、6年内却变成了市区居民争相进驻的宝地

作者：翠花在海归茶馆发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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