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主题: 房地产行业：10年房价要涨5倍以上（转贴）

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房地产行业：10年房价要涨5倍以上（转贴）

安普若
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加入时间: 2004/02/21
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标题: 房地产行业：10年房价要涨5倍以上（转贴） (2135 reads) 时间: 2005-1-10 周一, 15:12

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

10年房价要涨5倍以上

邢巍发表于搜房社区-时代绿园 sdly.sh.soufun.com

根报载：4月24日，著名经济学家、国家发展改革委员会中国宏观经济学会研究员、常务副秘书长王建先生，在南京大胆的说：保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。

其理由：中国的人均土地面积不到1.5亩，美国的人均土地面积差不多有15公顷。我们人多地少，不可能走美国的粗放型道路，而会走日本的都市圈模式。日本的土地贵，房价是美国的4－5倍，但同样大小的土地上的产出也是美国的4－5倍，这就说明房价贵得合理。

目前，中国的人均GDP是1000美元，其他国家人均GDP达到1000美元时，城市化率达到50％，而目前中国的城市化率只有30％，中国的城市化建设是严重欠账的。而且，如今中国的城市人口是3.5亿，到2030年，要超过10亿。说到此处，王建很激动地说：“房价不仅要涨还要猛涨！”

王老师曾经是国内“都市圈”概念的最早提出者之一，在下很敬佩。不过这番话，说心里话，我不信。甚至猜测，王老师是在开玩笑还是说的酒话。

说未来房价稳中有升倒是没人怀疑什么。但有五倍之巨就值得商量了。撇开其它的不说，我们就来以楼价论楼价，简单对比一下。

五倍是什么概念？就是说现在现在3000元／㎡，2014年要买15000元／㎡以上；现在10000元／㎡的要买500000元／㎡以上，现在的一百万的房子，要一眨眼变成五百万以上。

国家统计局发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》说：2003年12月，商品房平均销售价格分类指数为97.47，比11月份下降0.15点，比上年同月上升0.61点。全年商品房销售价格分类指数波动幅度明显减缓，有7个月的分类指数在97点左右波动，整体水平略高于上年。表明旺盛的需求和主要原材料涨价推动成本增加等成为带动平均销售价格稳中趋涨的主要因素。

全年商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8％，增幅比上年增加0.9个百分点。其中，商品住宅销售价格为2212元/平方米，增长3.9％；办公楼平均销售价格为4293元/平方米，下降1.4％；商业营业用房3739元/平方米，增长4.5％。分地区看，上海、江西、山西的增速超过20％，是房价上涨最快的地区，上海市的平均房价达到5118元/平方米，增长24.2％，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。全国有10个地区平均房价负增长，5个地区集中在西部。

五倍，就是说到了2014年，全年商品房平均销售价格为11895元/平方米！就是说每年以10％以上的速度递增！

在如此巨大的五倍增幅之下，我们来看十年后，王老师说的那几个城市的楼价

一、上海

2003年，上海市商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京成为全国房价最贵的城市。报告同时指出，去年上海房价还以24.4％的增长速度，成为全国房价增长最快的省份和地区之一。

上海对这均价表示怀疑，认为偏低。根据上海市交易中心的统计数据，2003年上海商品房预售登记面积为2869.43万平方米，预售登记总金额为1692.20亿元，两者相除，即得出每平方米5801元的均价。

10年要变成均价29000元／㎡以上。

二、北京

北京统计局近日公布的数据显示，2003年北京房地产市场平稳健康发展。商品房销售价格指数为100．4％，公房交易价格指数为100．0％，私房交易价格指数为100．2％。房屋销售价格保持平稳态势，全年仅有0．3个百分点的波动。

去年北京完成房地产投资为1200余亿元，增长21．5％，增幅低于上年4．7个百分点。商品房价格每平方米平均5700余元，与上年基本持平，住宅价格还略有下降。

10年要变成均价28500元／㎡以上。

三、广东

广东省统计局、广东省房协和华南理工大学联合发布的《2004年首季度广东房地产市场分析报告》

据《报告》数据显示，今年一季度广东省楼价因为建筑材料涨价、消费品物价上涨等原因而上升。

今年一季度广东省房地产成交均价为3814元/平方米，比去年同期增长15.4％。其中广州市楼价在连续几年下降的情况下首次上升，平均价格为4592元/平方米，比去年同期增长15.1％。但深圳楼价却有所下降，平均价格为6349元/平方米，比去年同期下降3.9％。扣除广州、深圳数字，全省其余地区平均价格2389元/平方米，同比增长11.2％。

10年广州要变成均价22960元／㎡以上。深圳要变成均价31745元／㎡

四、南京

再说王老师发表高论的南京。南京决策地产研究中心率先发布了《2004年第一季度南京房地产市场调查研究报告》。报告显示：今年初南京新建商品房价延续了去年的快速上涨势头，均价达到了4580元/平方米；

10年要变成22900元／㎡以上。

也就是说，１０年，随便扔下１００㎡左右的一套房，总价都是两、三百万，我们的楼价，接近甚至赶超目前的香港楼价。

尤其说到上海，五倍楼价如此暴升，不得不跟香港比一下。摩根士丹利亚洲区董事总经理谢国忠先生说：“我一直在思考一个问题，上海房地产市场的发展到底是泡沫还是奇迹？1997年的时候，香港的房价是上海的20倍，现在只有3倍，但香港的人均财富却是上海的10倍多。”

从目前的国家的宏观调控来看，是奇迹也泡沫了。

从１９９４年以来，过往的十年，我国的楼价升了多少？

现时的楼价还低于十年前。２００３业界流传也是媒体津津乐道的说法：

普通多层（无电梯）住宅商品房，现价2300～2500元／平方米（以套内面积计）1993～1994年，商品房价格约2000元／平方米为多，而以建筑面积计价（含公摊面积）。

经过比较计算：1994年商品房实际售价为2345元／平方米。

（以公建面积17％算，通常为12％～20％、中位数15％左右），实际计入房价多以15％～20％。

所以：2003年的均价2300元，相当于1994年的均价2000元，减去公摊面积、消费者实际享受的面积117平方米（1994年）=100平方米（2003年）

再说，十年前楼盘素质和现在不可同日而语。四新技术运用、园林景观打造等等，十年前怎么比？

也就是说过去十年这个楼价数据令人沮丧。我国GDP每年7％以上速度递增，而我们的楼价却原地踏步。

王老师喜欢拿日本、美国说事，我怎么看不出来，中国的国情和市场，怎么和日本美国比？
由于统计口径的原因，对这个楼价说法表示怀疑也是容许的。

从收集到的资料看，还有一个官方楼价，这是国家统计局《统计快报》的数据。从商品房平均售价看，1994年为1409元，比1993年上涨9．·9％；商品住宅平均价1194元，比1993年下降1．2％。

就以这个数据为准。200年2379元/平方米，对1994年1409元/平方米，十年涨幅也没到一倍嘛。

我们再来看典型城市。
广州是跌的。自1994年至今近10年来，广州楼价一直在“震荡走低”：一手商品住宅每平方米成交均价从1994年的6681元，到1995年的5554元，1996年的5140元……再到2003年上半年的4279元，2004年第一季度4592元/平方米。总体均价业已下跌了20％。

北京微升。各年商品房均价
年度 1994 1995 1996 1997 1998年 1999 2000年 2001年 2002年 2003年

商品房均价 3581.9 3364.3 4486.9 5371 5279.9 5648.4 4919 5061.4 4279.5 5700
（元/平方米）
住宅 2740.4 3226.9 4056.8 5357 4814.2 4786.5 4556.9 4715.7 4083.9

从1994年的3582元/平方米，到2003年的5700元/平方米。涨幅不过62.8％，也不到一倍。

没错，2004年我国第一季度房价又涨。据国家统计局生产投资处的最新统计，我国今年一季度商品房销售价格比去年同期平均上涨了7.7％，目前，涨幅超过10％的城市有9个，分别为上海28.3％，沈阳19.6％，青岛16％，重庆14.5％，天津14.2％，南京12.1％，宁波11.9％，杭州10.5％，济南10.2％。

但是，楼价增长的背后是中国第一季度固定资产投资增幅超过43％，其中房地产投资增长41％。中央政府同时候启动土地和信贷两个重要杠杆，调控房地产业。投资过热，我国承受不住了。

请王老师关注一组数据。从已公布的7份房地产上市公司年报看，2003年我国房地产企业毛利润率均有提高，大多在22％~46％之间，比上年有大幅增加。其中万科房地产开发与销售业的毛利率为22.51％，比上年增长2.42％。天鸿宝业房地产开发毛利率为27.5％，比上年增加9.2％。名流置业房地产毛利率达46.55％，比上年增加4.85％。金融街房地产开发与营业毛利率为38.86％，比上年增长9.19％。天创置业商品房销售毛利率达41.6％，比上年增长3.5％。

这是表面的。如果有机会能看到他们的成本，可能会得出更乐观的结论。我要说的一个实际情况是，很多小项目公司、老板开的盘。别说毛利，就是净利润是纷纷超这些上市公司的。

其它行业比如低温食品、家电产品，毛利才百分之几。房地产那么高的利润率，如果十年楼价涨五倍，成本涨几倍？

根据我国整体经济发展水平，建设部已经明确表示，国家将采取措施控制房价，合理的上涨幅度是每年3％左右。2003年增长3.8％，2004年第一季度与去年同期相比增长7.7％。

这个速度已经造成触及国家整体经济神经。国务院的通知说的很清楚，今年以来，经济运行中的突出矛盾进一步显现，集中表现在固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大、投资结构不合理，特别是钢铁、电解铝、水泥行业过度投资和低水平扩张现象严重，房地产开发资金过于依赖银行贷款。2003年房地产开发贷款余额增长很快，银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，潜在金融风险不容忽视。这些问题如不及时解决，任其发展下去，势必助长信贷规模过度扩张，拉动投资更快增长；势必加剧当前煤、电、油、运的紧张局面，使经济绷得更紧；势必拉动生产资料价格进一步上涨，加大通货膨胀压力。

仅从人均GDP和城市化率预测楼价猛涨，是片面的。如果说十年楼价涨五倍，全国每年以10％以上速度暴涨，不说别的，就是购买力，人均收入涨多少？

按照王老师的说法：十年，要把3亿以上的农民赶进城。中国城市化建设是欠帐的，但是有一个问题是：城市化建设仅仅是拼命盖楼吗？

如果王老师十年楼价涨五倍的说法成立，是不是可以说目前的宏观调控没有必要，房地产地投资不仅不要控制，反而要加大力度推进。

那篇报道称与会企业家幽默地说，“今天听了王建的惊人之语既兴奋，又遗憾。兴奋的是，能有幸听到这么好的讲座；遗憾的是，早听这个讲座，会多买几套房子！”

真是幽默，现在去多买也不迟，

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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