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主题: 房地产业：土地联合开发背景介绍（转贴）

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房地产业：土地联合开发背景介绍（转贴）

安普若
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加入时间: 2004/02/21
文章: 26038
来自: 中国美国的飞机上
海归分: 4196257

标题: 房地产业：土地联合开发背景介绍（转贴） (1451 reads) 时间: 2004-12-05 周日, 17:35

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

土地联合开发背景介绍

土地开发的传统模式有两种：

第一种，也是最常见的一种，政府投入大量的资金、人力、物力，独自将土地从“生地”变成“熟地”，然后通过招、拍、挂高价卖给土地开发商，开发商才开始对土地进行二级开发，推向市场。深圳一直采取这种模式，这样的政府通常财政雄厚。

第二种方式，政府对大片的“生地”无力做基础设施投入，直接将“生地”（很多按“平方公里”卖的成片毛地）廉价买给某些大型开发商，责成开发商按照政府规划要点成片开发。这样的事情多发生在财政吃紧的地区。

我们提出第三种优化模式，叫联合开发。联合开发指政府和企业合作设立一个下属企业来联手开发土地，达到区域开发的土地价值最大化和最优化。

什么是联合开发？

联合开发是指政府机构、房地产开发商或其他非盈利组织间的合作。通过这种合作，风险、资源、技能得到共享，而这种资源共享对于每一参与者和区域开发都能实现其价值最大化的目标。

联合开发的实质是公共部门与私营部门资源的优势互补，其表现形式是通过各个部门的风险和责任的分担，相应地涉及到一些其他问题，如规划实现、土地价值最大化、利润分配、长期利益分配、长期发展、弹性空间和如何监督的问题。

为什么要联合开发？

从国外的理论和实践来看，联合开发源于政府在城市建设中遭遇到种种困境而不得不采取的措施。如政府缺乏资金；政府有实现公共规划的压力；政府希望实现土地增值等，而私营部门单独开发会遇到很多问题。比如政策和资金或者一些行政的干预限制私营效率的发挥等。

联合开发给双方带来什么好处？

对公共部门来说，可以获取私人投资，为公共项目提供急需的资金，使政府资金释放到核心的经济和社会发展项目中；减少运营和建造成本；利用私营方的专业技术；提高建造和运营的效率；消除公共方的角色冲突，对私营部门来说，发现新的市场机会；稳定的收入现金流。

联合开发有什么现实意义？

联合开发对中国来说，是一种全新的房地产开发模式，叶剑平教授指出，未来将出现“房地产企业与政府合作开发”模式，可以称为一二级土地市场联动开发。“城市运营”概念在中国漫天飞舞，但鲜见可执行的具体方案，联合开发无疑是“城市运营”的现实出口。

专家视点：经济模式变化导致房地产开发模式转变

[叶剑平(中国人民大学土地资源管理系主任、教授)]

与过去相比，北京的经济运行模式发生了很大的变化，出现了以第三产业为主或者说以服务业为主的经济类型。房地产开发应该和这样的经济运行模式相结合，无论是建筑综合体、写字楼、商业房地产还是住宅项目的开发，都应该遵循这种规律。因此,房地产开发模式相应会出现很多变化。

首先，房地产企业的管理模式会发生变化。未来房地产企业会发展成为投资公司，下面同时拥有很多的项目公司。这样，总公司作为投资总部控制着很多项目公司，项目公司可以灵活地进行市场运作，包括购并和联合。原来开发商拿到土地就意味着已经盈利了，而根据目前的新政策，开发商要在几个月内百分之百地缴纳土地出让金。目前许多开发公司储备土地的能力很强，但如果一次性缴纳出让金，实力再强的公司也很难做到。因此，项目公司之间的联姻是必然趋势。

其次，房地产项目开发模式转变。传统的开发模式将逐渐转变为市场型、一二级土地市场联动开发以及自主开发这三种模式。市场型开发，即投资商完全主导市场开发。开发商通过对区域的研究进行决策，然后到公开市场获取土地，通过资本运作整合各种开发资源开发项目。

第二种模式是房地产企业与政府合作开发，可以称为一二级土地市场联动开发。这种联动实际上企业行为与政府行为、社会行为相协调，开发商和政府合作带动区域经济发展。

第三种模式是自主（创新型）开发模式，如城市郊区化和小城镇的建设。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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