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主题: 期待理性的回归-----简论上海房地产市场的未来趋势（ZT）

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期待理性的回归-----简论上海房地产市场的未来趋势（ZT）

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期待理性的回归-----简论上海房地产市场的未来趋势（ZT） -- 永远的衡 - (14398 Byte) 2003-11-08 周六, 11:09 (2091 reads)

wanderer
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头衔: 海归准将
声望: 学员

加入时间: 2004/02/20
文章: 1232

海归分: 168152

标题: ZT: 租金价格一路下探上海楼市风险初现端倪 (471 reads) 时间: 2003-11-09 周日, 09:55

作者：wanderer 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

东方网11月8日消息：虹桥开发区一直是上海房价最高的地段之一，繁华的仙霞路附近大大小小的房产中介公司鳞次栉比。不过最近太阳广场对面的一家物业公司却忧虑起来：一套毗邻交通公园的豪华全配全装修住宅“翠庭”，去年年底的月租金还是18000元，现在挂出12000元的牌子还是难觅租客。

同样，在地段同样昂贵的中山公园附近，中山公寓门口一溜房产中介公司的职员们，开始跑出办公室直接站在门口热情地接待前来看房的租客。“现在不像过去房子难找，房租都跌得看不懂了。”一家中介公司店长对记者说。

虽然上海楼市的租金在下调，但是楼盘价格却没有跟着下跌，而是一路走高。对此，上海置国房地产咨询有限公司（LandPower）项目总监杨詠诗很直接地说:“上海房租整体下调，主要是年内高档住宅及酒店公寓相继推出，而买房的人主要是投资者，包括一些外籍人士。大众预计上海的房价上涨还将继续，因而出现租房不如买房的现象。”

“买进租出”根基松动

房价攀升得如此迅速，一些以投资为主的购房者大量买进房子，造成短期内房价居高不下。这些投资者认为高端租赁市场投资回报周期短、投资回报率高，因此始终持“只租不卖”、“以租养房”的心态

自从上海申博成功，上海的楼市一路走高。无论是开发商还是购房者，他们同时都放弃了观望，并对上海未来10几年的楼市作出相同判断：值得投资。

我们可以回顾一下围绕世博上海楼市的变化。申办世博刚刚成功，2003年初上海即启动了新一轮黄浦江两岸综合开发。这项世纪工程涉及的2000多亿元资金投入，将撬动包括规划中的世博会选址在内的黄浦江沿线楼市。

因为世博，南向推窗见水的北外滩高档观景住宅房价几乎上升了一倍，随便在虹口区转转，一般的住宅定价都在每平方米6000元左右，而那里还离开黄浦江约1公里。黄浦区的许多楼盘更是发生了彻底变化，一些黄浦江沿线楼盘2002年售价为每平方米9000元，2003年均上升到每平方米19000—20000元，涨幅超过100％！

房价攀升得如此迅速，一些以投资为主的购房者大量买进房子，造成短期内房价居高不下。这些投资者认为高端租赁市场投资回报周期短、投资回报率高，因此始终持“只租不卖”、“以租养房”的心态。住在虹桥开发区的港籍人士顾太太从去年下半年到今年年初陆续吃进古北路、遵义路、水城路等路段的10套小型豪华房，买进后立即挂牌出租，“以房租还房款，10套房子形成资金的循环，对我来讲只要管理好它们就行了。”记者了解，像顾太太这样在虹桥地区的房产投资者中具有相当的代表性。

但是另外一方面，上海申博成功给那些一直在观望、真正想购房的人以空前决心：在上海工作生活，租房不如买房。尤其是那些在上海居住的外国人以及香港、台湾等海外人士，他们本来就有在上海置房产的打算，申博成功也造就了他们成为上海中、高档房的主要购买群。

于是矛盾就随之产生：投资者实际买到手后，发现高端租赁市场的有效客户正在不断萎缩，供大于求的市场现状导致租金完全没有他们想象的那么高。“你可以看到今年无论是新开盘房还是二手房，交易量都明显上升，和去年相比在上海的外国人买房比例大大上升，”杨詠诗说，“现在在上海买房也不存在什么特别的政策门槛，外籍人士只要首期支付3成，余下的就可以按揭了。”

中高端租赁需求萎缩

据统计，今年第二季度以来，上海二手房租金价格平均下降近10％左右，月租金在10000元以上的高档房租金甚至缩水了30%。业内人士分析，租金回落的主要原因还是现在买房用来出租的人越来越多，市场投资性购房比例过重

境外人士一直是高端租赁市场的主要客户群之一，中原地产中介部总监李锦德认为，随着上海市内外销商品住房并轨等一系列政策的出台，这些人陆续在上海变租房为买房，上海市交易中心最近两年的统计数据就是最好的证明。当租房客户的有效需求减少了，市场上原来维持的月租金水平自然要下跌，直到供求基本平衡为止。

外企职员也是沪上中高端租赁市场的主要消费群之一，但是近一两年人才竞争日趋激烈，高收入群体的薪资水平已较前几年有了较大下滑，许多企业纷纷调整了原有的福利待遇。当租金由公司“实报实销”变成“补贴包干”、甚至自己掏腰包的方式，这个租赁群体很自然地转向选择更经济实惠的房子来租住，中、高端租赁市场无疑又失去了一批重要的客户。

据统计，今年第二季度以来，上海二手房租金价格平均下降近10％，月租金在10000元以上的高档房租金甚至缩水了30%。业内人士分析，租金回落的主要原因还是现在买房用来出租的人越来越多，市场投资性购房比例过重。同时前段时间物业租赁价格持续走高，相当一部分的城市白领不再将租赁用房作为过渡性居住的途径，总价在50万元左右的住宅吸引了不少年轻买家。

一位公司白领给记者细算了一笔账：以一年租期计算，租赁中山公园地区60平方米二室全装修的花费大约为5万元，而买一套同样面积、总价在60万元左右的住宅，首付也仅12万元。用3年不到的房租就可换来一套住房的首付，何乐而不为呢？租、买之间差异如此明显，所以今年随着一些楼盘炒家的活跃，购房大军急速壮大，房屋租赁市场出现消费分流。

除了中高档房租金的下跌，二手房也在租赁市场整体缩水的的环境中不断下挫。在上海，二手房市场的活跃一直是其他城市“看不懂”的。二手房市场的活跃与否除了与楼市的整体态势有直接关系外，上海楼价一涨再涨，也催生出大量二次购房消费群体。许多市民通过银行贷款解决了买房难题，而先前居住的二手房也挑起了“还贷重任”。而事实上，上海短期内新开住宅量的大量入市，二手房租赁市场的供应量也呈现上升走势，直接导致短期内出现供大于求的尴尬局面。

本月初“我爱我家“房产中介公司统计数据显示，上海高端二手房的挂牌量仍在大幅增加，而高价房的客户量却没有明显增加。业内人士认为，如果目前上海高价房租金持续下跌，那可以看作上海的高价房产已经进入盘整期，上海的高档房产将会出现盘整的格局。

城建提升房产价值

地产界业内人士普遍认为：在上海城市国际地位提升、以及东亚金融中心、经济中心地位逐步确立的背后，土地作为不可再生的城市资源，其价值必然相应地出现抬升

时下，在上海任何一个新楼盘开盘，仅仅是“领购房号码”都需要排队或者托熟人。一向挑剔的上海人在买房子的时候却变得极其宽容，如果是均价5000元左右的楼盘，更是二话不讲排上长队等号码。市民们在抱怨楼市“过热”的同时，又不得不承认再不买房价钱还要往上涨。

如果房价仍保持目前的涨势，人们不禁要问：明年还有价格在5000元左右的房子吗？

记者走访了几位地产界业内人士，他们普遍有一个共同的观点：在上海城市国际地位提升、以及东亚金融中心、经济中心地位逐步确立的背后，土地作为不可再生的城市资源，其价值必然相应地出现抬升。

而温州人集体来沪买房，港澳台购房团纷纷来上海滩淘金，已经不是什么新闻。越来越多的人开始选择在上海置业，各地资金蜂拥至此，也带动了楼市的火爆和地价的水涨船高。

从申城楼市整体走势看，徐汇区的沿江开发将拉开帷幕，多个房地产集团计划联手在原上海南站和中山南二路之间，开发住宅精品社区。卢湾区沿江地块已吸引到新世界集团等境外开发商。东临黄浦江的黄浦区董家渡正在规划发展大面积的高档住宅聚居区。而作为外滩延伸的北外滩地区沿江岸线长达3.53公里，伴随南北外滩和陆家嘴黄金三角区的全新规划与开发，今后的北外滩将建设成为集航运贸易、住宅办公、金融服务、商业旅游、娱乐购物于一体的特色功能区，虹口港以西部分将与外滩、陆家嘴形成上海CBD中央商务区的“金三角”。

热钱接力续推楼市

据估计，上海目前有约数百亿的“热钱”活跃于楼市，仅香港金融管理局新近发布的按揭贷款每月统计调查显示，9月份一个月用于购买中国内地物业的贷款总额即已增至2.63亿港元。为此，一旦有政策或经济环境变动，这部分资金抽走的话，对整个市场的打击将是不言而喻的

上海作为国际化都市，其房地产必然会得到大量外来资金包括国际和外地资本的追捧，但是大量游资的存在却是一个极不稳定的因素。据估计，上海目前有约数百亿的“热钱”活跃于楼市，仅香港金融管理局新近发布的按揭贷款每月统计调查显示，9月份一个月用于购买中国内地物业的贷款总额即已增至2.63亿港元。为此，一旦有政策或经济环境变动，这部分资金抽走的话，对整个市场的打击将是不言而喻的。

来自上海市企业景气调查显示，第三季度上海市商品房销售价格的背离走势明显。该季度商品房销售价格景气指数比上一季度上升1.2个百分点，但商品房预售情况景气指数却比上季度下降了2.7个百分点。据世邦魏理仕今年早些时候的调查统计，上海住宅市场公寓平均租金报价每月每平方米16.2美元（以建筑面积计算，扣除管理费），比上季下跌1.0%。

记者在采访中发现，对上海楼市有两种声音同时存在，一方认为，上海房产市场已进入非理性繁荣阶段。投资者把购买房屋作为赚钱的手段，住房需求量却没有大幅增加，这造成房价攀升的同时房屋的过剩也在增加。另外一个观点认为，今后上海还会有大量海外的移民进入，他们将成为中高档房需求的主要补充部分，而中低档房的租金今后还会保持上升态势。也就是说，上海房地产市场今后还会保持上涨势头。

121号文V.S.18号文（链接）

6月13日，为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)。《通知》要求：一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向，规定对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款；二、严格控制土地储备贷款的发放。规定对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途；四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；五、强化个人商业用房贷款管理。规定借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用。对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行；七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。

8月31日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发（2003）18号）。通知共分六部分，分别为：提高认识，明确指导思想；完善供应政策，调整供应结构；改革住房制度，健全市场体系；发展住房信贷，强化管理服务；改进规划管理，调控土地供应；加强市场监管，整顿市场秩序。

通知要求各地、各部门完善住房供应政策，加强经济适用房的建设和管理，增加普通商品住房供应，建立和完善廉租住房制度，控制高档商品房建设。在改革住房制度方面，通知要求各地继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度，同时搞活住房二级市场，规范发展市场服务。在规范住房信贷方面，通知强调要加大住房公积金归集和贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制，加强房地产贷款监管。此外，通知还在完善市场监管制度，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系、整顿和规范房地产市场秩序方面作了详细规定。

购房贴息助推经济增长（评论）

优惠信贷措施与积极财政政策的有利结合，才能实现扩大投资、拉动内需、带动国民经济增长的目标。因而从这个角度考虑，对于中低收入家庭实行的购房贷款贴息政策不仅是一项减小收入分配差距、加强完善社会保障体系、提高社会福利的政治行为，更是一项从消费终端刺激经济增长的有力的经济行为

近日，上海市政府办公厅正式转发了《关于对本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策的若干规定》，购房贷款贴息的享受政策对象，是以贷款方式购买本市一套自住中低价位商品住宅(包括二手房)，且购房家庭人均年收入低于市财政局每年年初公布的标准(2003年为13250元)，并按规定向本市财税机关申报个人收入并作出诚信承诺的本市城镇居民家庭。所购房屋单价在每平方米3500元以下，总面积不超过90平方米。这一举措旨在通过消费信贷的方式给予中低收入家庭购房优惠措施，实现增强中低收入家庭的消费能力，拉动内需，从而实现刺激经济增长的目的。

财政政策独力难支

自1997年以来，中国出现通货紧缩以来（1997年商品零售价格指数为0.8%，但官方公布的通货膨胀率没有考虑产品质量的提高和性能的扩大等因素，在计算通货膨胀率时在一定程度上被高估。因此，若一国通货膨胀率在1%以内，则此国已出现了通货紧缩或价格下跌的趋势），政府为应对内需不足、投资乏力、经济增长缺乏动力的状况，实施了积极的财政政策，希望通过发行国家债券，增加政府支出，带动民间投资，拉动内需，从而实现刺激经济增长。

6年来中国实行扩张性财政政策，但可以看出政策只实现了目的的一半。经济总量增长了，但内需未被拉动。扩张性财政政策理想的效果是通过“拉动内需”这座桥梁，通往“经济增长”的光明大道，但1998年以来中国经济运行的状态，恰恰是缺少了这座桥梁，扩张性财政政策超了近路，直接作用于经济增长。“内需”的桥梁被绕开，经济增长对于政府投资产生了依赖性。持续的积极财政政策意味着在社会大量的投资中，政府决策代替市场民间决策，一些项目上马前缺乏充分的论证，资金的利用效率值得重新思考。

积极财政政策的实施受困于消费环节的障碍，消费难以启动、内需难以扩大，政府投资带来的收入效应没有明显改变消费预期和消费倾向。制约消费环节传导功能的根本原因来自于特殊的体制性因素。其中包括旧的“社会契约”所形成的对消费的总体性制约和多“二元结构”所形成的对消费的结构性制约。

从收入角度看，社会收入分配不均，贫富差距加大。据国家税务部门测算，2002年中国基尼系数达到0.39，接近国际公认的0.4国际警戒线，超过高收入国家90年代0.338的平均水平，与经济发达程度相似（人均GDP1000美元左右）的世界其他国家相比，也明显偏高。1/5的家庭拥有半数左右的金融资产。

一方面，收入的边际消费倾向递减，因而寄希望于“精英消费群体”来带动整个经济是很渺茫的。另一方面，城镇国有企业职工大批下岗失业、待业人口增加，农村近年来农民实际收入水平增长缓慢，广大中低收入消费者的消费受到限制，这些因素导致在诸多政策下，内需难以明显拉动。

从消费角度看，社会保障体系改革、住房制度改革、医疗、就业保障改革，导致人们延期消费，偏好储蓄。习惯于计划经济体制下“从小到老”一切由企业由国家包办的百姓，在市场经济体制建立并完善的过程中，需要一个逐渐适应的过程，新的社保体系的引入，“四金”直接从工资收入中扣除，使消费者感到当期收入的减少。公房分配的年代已经过去，持续走高的房价又让中低收入者迟迟推延购房计划。对于未来的不确定，使得人们减少了当期的消费。同时，教育体制的改革使教育消费支出明显提高。这使得为下一代教育消费着想的中年人都有推迟消费、偏好储蓄的倾向。

购房贴息拉动内需

上海市出台的中低收入家庭购房贷款贴息政策，是一项搭建“内需”桥梁的重要举措。从政策具体规定中便可发现，每平米3500元以下的价格是中低收入家庭可以接受的购房消费价位。据2003年上海统计年鉴公布的数据，上海市最低收入家庭、低收入户、中等偏下户以及中等收入家庭的年人均可支配收入在5791至11629元之间。

根据城市居民家庭人均消费支出构成数据，食品、衣着、家居、交通的消费要占到可支配收入的一半。按照每户3人计算，中等收入家庭购买3500元每平米、共90平米大的住房，需要18年；而最低收入家庭则需要36年！在上海市房价受外地购房者和境外投资者热炒的情况下，中低收入家庭进一步对于购房产生了望而却步的畏缩心理。

目前出于投资、投机心理导致的高价房越炒越热、空房率不断提高的状况，不但不意味着内需的真正提高，反而成为经济泡沫的潜在因素。针对中低收入家庭的购房贷款贴息政策，成为减少炒作房产的原因，使得中低收入家庭从中受益，出于使用目的的购房消费得以提前实现。

中低收入家庭购房贷款贴息的政策实施前景极为广阔。从需求角度看，2002年底上海市区人均居住面积虽然达到了13.1平方米，但中低收入家庭的人均居住面积不足5平米的仍然很多，对于住房的需求潜力很大。从供给角度看，购房贷款由于有政府的政策作为贴息鼓励，又有消费者所购房产作为抵押，因而与前些年出台的教育贷款等旨在拉动内需的信贷政策相比，给予中低收入家庭的购房贷款对于信贷机构具有较小的风险，信贷机构有较高的积极性参与贷款的发放。

优惠信贷措施与积极财政政策的有利结合，才能实现扩大投资、拉动内需、带动国民经济增长的目标。因而从这个角度考虑，对于中低收入家庭实行的购房贷款贴息政策不仅是一项减小收入分配差距、加强完善社会保障体系、提高社会福利的政治行为，更是一项从消费终端刺激经济增长的有力的经济行为。

作者：wanderer 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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