海归论坛 :: 阅读主题 - Report on China real estate again. (zt)

会员列表
收藏夹
论坛帮助

论坛首页 | 排行榜 | 在线私聊 | 专题 | 版规 | 搜索 | RSS | 注册 | 活动日历


主题: Report on China real estate again. (zt)

海归论坛首页 -> 海归商务焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙

分屏

表形显示

阅读上一个主题 :: 阅读下一个主题

作者

Report on China real estate again. (zt)

ceo/cfo
[博客]
[个人文集]

头衔: 海归中将
声望: 院士
性别: 性别:男

加入时间: 2004/11/05
文章: 12941

海归分: 491638

标题: Report on China real estate again. (zt) (1374 reads) 时间: 2005-5-03 周二, 20:11

作者：ceo/cfo 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

中國政府希望給房地產市場降溫

在中國從計劃經濟向市場經濟轉變的二十多年時間裡﹐改革住房供應體系﹑允許個人擁有住房是影響最深遠的舉措之一。在這項改革開始階段﹐建造住房是最容易的環節﹐而勸說人們掏錢買房是最困難的事。但近年來﹐房地產過熱卻又成了新問題。

不過﹐從上海的情況看﹐房地產交易開始出現放緩跡象﹐在此之前﹐上海推出了房地產交易稅﹐政府還採取了其他一些措施﹐顯示遏制房地產市場過熱已成為政府的當務之急。不過到目前為止﹐房地產價格並未出現明顯的變化。

政府希望能讓大城市特別是像全國商業中心上海等地方的房地產市場的溫度能降下來﹐以免出現東京﹑曼谷和香港等大城市曾經遭遇的房地產市場崩盤的局面。房地產市場的投機交易刺激了鋼鐵﹑銅材等建築原材料的價格﹐也使中國維持人民幣匯率穩定的難度進一步加大﹐因為許多預計人民幣會升值的人把購買房地產﹑特別是購買上海的房地產作為針對人民幣進行投機的手段。

如果房地產泡沫破滅﹐那將威脅到社會穩定﹐而這正是中央政府最不願看到的。房地產崩盤將使許多靠借貸購買自用住房的中國人陷入財務困境。它還將打擊國內外建築材料和家用電器製造商﹐這些行業在中國的房地產熱中大發利市﹐並創造了大量就業機會﹐客觀上對維持社會穩定起到了很大作用。

地產市場垮塌還將使中國本就處於困境的銀行系統背負上新的壞帳負擔。中國自1998年開始推出住房抵押貸款﹐目前﹐這類貸款在各家銀行的貸款總額中還只佔較小比例。據中國央行的數據﹐去年﹐在全國各商業銀行總計人民幣2.3萬億元的未償付貸款總額中﹐房貸只佔15%左右。

但中國社科院(Chinese Academy of Social Sciences)經濟學家易憲容指出﹐中國超過半數的貸款都是以房地產作抵押的﹐“如果房地產價格下跌﹐有可能引發銀行業危機”﹐而中國銀行業再次受到衝擊將意味著政府為挽救它們還要向它們注入更多資金。這樣一來﹐銀行業股份制改革步伐將被再次拖延。

中國從1988年開始允許個人購買住房。這項改革極大刺激了房地產投資和建設熱潮﹐目前﹐全國有數百萬人從事房地產行業。10多年前剛剛興起的抵押貸款使中國的個人銀行業務也發生了革命性變化。

目前﹐在中國主要城市中﹐多數居民都擁有自己的住房﹐從這一點來說﹐房地產業在中國催生了很多中產階級﹐雖然這只是紙面上的中產階級。一旦中國人覺得他們的房產價值在縮水﹐那麼他們勢必會減少其他消費開支。目前﹐與商業投資和政府支出相比﹐中國的個人消費開支在整個經濟中只佔很小的比例。

在中國房地產市場的發展過程中﹐外國投資者也獲利匪淺。比如總部位於美國新澤西州﹑生產美標洁具的American Standard Cos.在中國每年的業務增幅達到10%﹐是其美國業務的5倍左右。中國居民在衛生間裝修上的平均開支合每套1,500美元﹐已達到美國同等水平。

房地產市場近年來一路上揚。據官方公佈的數據﹐去年上海平均住房價格上漲了26%﹐合每平米784美元。而專家認為﹐官方數字大大低於市場實際水平。2000年以來上海房價的累計漲幅已達到90%﹐價格已升至許多人難以承受的地步﹐而這正是泡沫的典型特徵。

但儘管如此﹐許多上海人覺得不買也別無選擇。上海正在迅速擴張﹐居住空間越來越吃緊﹐在1,600萬長住人口中﹐有許多富有的外來人士﹐他們有能力支付高房價。絕大多數人認為﹐除非發生什麼意外的重大災難﹐否則以上海目前的發展趨勢﹐房地產價格很難降下來。

不過﹐上海並非唯一一個房地產市場炙手可熱的中國城市。雖然許多香港人認為﹐上海正在取代香港成為中國新的商業中心﹐但香港的房地產價格也正因為大陸經濟的蓬勃發展而一路上揚。另一方面﹐即使是在中國北方靠近俄羅斯邊界的哈爾濱﹐房地產開發也非常活躍﹐雖然催生上海和北京房地產泡沫的外國投資在這裡非常冷清。

匯豐(HSBC)的Derek Cheung和Andrew Chan 3月份在一份基調悲觀的報告中指出﹐對於大陸許多城市來說﹐房地產價格超過每平米600美元就超出了人們的承受能力﹐但大多數城市早已突破這一水平。

政府雖然希望抑制房地產價格﹐但可選擇的措施非常有限。在美國和其他發達國家﹐監管機構經常會通過調整利率來抑制房地產價格﹐但他們也樂意讓市場自我調節。中國去年也上調了利率﹐今年3月份又再次調高了抵押貸款利率﹐但政府希望能避免進一步動用加息手段抑制房價﹐因為加息會在其他經濟領域引發不必要的連鎖反應。

由於擔心金融系統會受到衝擊﹐政府對讓市場自我調整也不甚放心。中國潛在的房地產泡沫涉及城市生活的方方面面﹐而且如果金融系統受到嚴重波及﹐其他那些並未出現過熱的經濟領域將受到損害。

一個比較極端的做法是讓人民幣升值﹐這樣﹐那些攜重金到中國作投機交易的人對房地產的興趣可能會降溫。這些投機性資金不僅給房地產價格火上澆油﹐而且加大了中國的通貨膨脹壓力以及銀行發放高風險貸款的概率。

上海的房地產價格是反映人民幣升值預期的一個重要指針。但因為房地產價格而調整人民幣匯率或許理由不夠充分﹐這其中的部分原因在於﹐中國房地產市場的投機壓力有很大一部分來自國內投資者。

政府認為﹐回避問題的最好辦法是對一些泡沫最嚴重的城市進行重點整治。因此﹐它將矛頭對準了上海。3月份﹐上海開始對一年內第二次交易的住房徵收5.5%的房地產交易稅﹐同時﹐對某些按揭購房的首付比例提高到了50%。

為打擊那些購買多套房產用於投機的“炒房”者﹐今後可能還會推出房產稅。政府內部文件曾發出警告說﹐上海及其他城市如出現房價崩盤可能會引發社會動蕩﹐甚至暗示如果上海房價失控﹐當地領導人可能很難保住“烏紗帽”。

市場似乎對政府發出的信號有所反應﹐至少目前看來是這樣。從房地產經紀公司傳出的信息看﹐買賣交易處於停滯狀態。各方面的消息顯示成交量大幅減少。

不過﹐開發商認為﹐針對住房建築和銷售的抑制措施結果反而會收緊供應﹐最終導致房價進一步上漲。去年﹐上海政府出台了針對在建房屋轉手交易的控制措施﹐但局面僅僅維持了兩個月﹐隨後價格又恢復了升勢。各種抑制房地產貸款的措施也未能持續發揮作用。

但上海一些房地產企業對政府現在的調控措施比以前更重視了。一家房地產代理公司的工作人員說﹐在這輪調控前﹐公司的內部政策是慫恿買家盡量接受對方的價格﹐但現在﹐他們會勸說買家適當壓低價格。

香港時間2005年05月03日14:05更新

作者：ceo/cfo 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

相关主题
[转帖]Patrick Chovanec (程致宇) : China Re...	海归商务	2012-5-18 周五, 04:54
China Sends Officials to Enforce Real...	海归论坛	2006-9-29 周五, 01:49
[讨论] key comments about IPO of real ...	海归论坛	2006-6-16 周五, 06:34
RE: advice on foreign investment in r...	海归论坛	2005-12-13 周二, 01:12
The ownership of real estate in China...	海归论馆	2005-4-26 周二, 04:55
[Book Recommendation] REAL ESTATE LAW...	海归论坛	2004-10-26 周二, 16:28
Beijing-Capex & Investment Manager-Le...	海归职场	2011-7-11 周一, 11:15
Beijing-Investment Manager- Real Esta...	海归职场	2010-11-26 周五, 17:42

返回顶端

Report on China real estate again. (zt) -- ceo/cfo - (2680 Byte) 2005-5-03 周二, 20:11 (1374 reads)

显示文章:

海归论坛首页 -> 海归商务焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙

所有的时间均为北京时间

您不能在本论坛发表新主题, 不能回复主题, 不能编辑自己的文章, 不能删除自己的文章, 不能发表投票, 您 不可以 发表活动帖子在本论坛, 不能添加附件不能下载文件,

热门标签

更多...

论坛精华荟萃

更多...

博客热门文章

更多...