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主题: 关于中国房事。選房三大紀律之一﹕控制風險

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关于中国房事。選房三大紀律之一﹕控制風險

ceo/cfo
[博客]
[个人文集]

头衔: 海归中将
声望: 院士
性别: 性别:男

加入时间: 2004/11/05
文章: 12941

海归分: 491638

标题: 关于中国房事。選房三大紀律之一﹕控制風險 (1582 reads) 时间: 2009-12-16 周三, 09:35

作者：ceo/cfo 在海归茶馆发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

正文評論(10) 更多房海觀樓的文章 » 投稿打印轉發 MSN推薦博客引用發佈到 MySpace.cn 字體青青

投資有風險，入市須謹慎。樓市的風險在哪裡？

先說一個名人，鐘鎮濤。鐘鎮濤為什麼破產？因為投資豪宅，然後再用手中的豪宅作抵押借高利貸──用途不明。樓價下跌資不抵債，高利貸收走房產依然不夠償還，導致破產。

再說一個大公司，順馳地產。順馳地產在2003年曾經以高出評估價50%的地王價格拍下大興黃村地塊，同時還在全國各地高調瘋狂拿地，佔用大量資金。最後遭遇國家調控政策，資金鏈斷裂，06年被路勁收購。（最近又是地王頻出，我很想看看順義大龍和遠洋如何將這台戲唱完。）

最後就是最近熱熱鬧鬧的迪拜──這樣的一個奇跡也在高樓大廈中倒塌了。

小到個人，大到企業、政府，投資房地產最怕的就是資金鏈出了問題。總體來說，樓市是一個適合笨人的遊戲。只要你拿著不放，風暴也好蕭條也罷，捂個5年10年總會回來，至少好過存銀行。

但是房地產有一個特別大的缺點，就是佔用資金量大，變現慢。曾經看到電視採訪一個股市投資者。他說：“每天開盤前就在跌停板的價位上掛著，就是不能成交。”樓市也一樣。一旦你需要賣掉套現，房價又進入下行通道，那麼只有咬牙硬虧一條路 ……

所以買房的時候一定要做好風險控制，堅決杜絕此類慘劇的發生。只要你沒有被迫割肉，掙了賠了都是虛擬的。從長期面上看，收成是可以管飽的。

媒體上常可以看到這樣的問答：

問：我們夫妻家庭月收入1萬，存款30萬，有一套單位分的小房子想升級換代，應該如何買房？

然後專家就開始出主意，首付多少，貸款多少，幾年還清，月供多少等等。

買房要是如此簡單的數學問題那還需要專家來算麼？

在衡量你的消費能力之前，一定要先弄清楚你的抗風險能力。我大概作了一個評估模型，精確度大家可以討論，但是大方向不錯的。

以基準分10分計算，如果評估的結果超過15分，你可以放心消費；如果位於10分左右，建議你謹慎考慮。如果低於5分，我勸你還是不要買了。

收入评估

您从事公务员、事业单位或者其他稳定收入的工作
+1
您的工作单位人员流动性大
-1

您的配偶工作稳定
+1
您的配偶工作不稳定或者不工作
-1

您的单位为员工提供優於医保的医疗保障
+1
您没有医保，只有自行购买的商业保险或者没有任何医疗保障
-1

您配偶的单位为员工提供優於医保的医疗保障
+1
您的配偶和子女没有医保或者只有自行购买的商业保险
-1

您或者您配偶的单位提供家庭医疗保障
+2

您的家庭月收入是家庭日常开支的两倍以上（不包括房贷车贷）
+2
您每个月在支出日常消费和偿还贷款之後基本没有结余
-2

您的家庭月收入是家庭日常开支的三倍以上（不包括房贷车贷）
+3

您或者您配偶有同胞兄弟姐妹
+1
您和配偶均是独生子女
-1

支出评估

您和您配偶的父母全部有医保或者更好的医疗保障
+2
您和您配偶的父母中有一方没有医疗保障
-2

您和您配偶的父母中有多人没有医疗保障
-4

您在股票和其他高风险项目上的投资小於您积蓄的1/3
+1
您在股票和其他高风险项目上的投资大於您积蓄的2/3
-1

您的目标楼盘租售比*在1：200以内
+2
您的目标楼盘租售比在1：500以上
-2

您目前没有其他贷款或者投资项目
+1
您目前还有其他贷款或者投资项目
-1

您的积蓄足够一次性付款购房
+3
您目前还有其他贷款或者投资项目，且总金额达到家庭年收入3倍以上
-2

* 租售比就是樓盤每個月租金和銷售價格的比值。1：200就是購房價等於200個月的租金。一般來說，投資回報率能夠達到5%以上是不錯的投資。香港基本上穩定在3%左右。如果低於1：500，也就是連2%都達不到，還不如銀行利息，完全就是博漲價來獲利。一旦租售比普遍高於這個比例，証明樓市對打算長期持有吃房租的投資者已經失去吸引力，主要是炒房的投機客在參與了。此時樓市風險已經很大，必須謹慎入市。

總有人問，現在是不是購房的好時機？房子會不會漲，會不會跌？這個問題恐怕誰也不能回答，因為影響房價的因素是多面的，多變的，必須隨時保持關注。但是只要控制好風險，避免斬倉的發生，長期看，中國的城市化進程還在延續，房產的保值能力還是很強的。但是切勿因為房價上漲而頭腦發熱去跟風，超過自己的承受能力。

高位運行的樓市是富人的遊戲。他們玩兒的是閑錢，老百姓玩兒的是身家，如何玩兒得起？

（作者青青，新聞學碩士，曾經在媒體工作三年，後進入國際機構任職至今。專業是舞筆，興趣是看房。因為不是職業房虫，不參與房地產倒買倒賣──缺錢，所以自詡為房地產票友。看盤10年，實地踩盤不下100，買房兩次，參謀購房無數。願與各位切磋看房心得。本欄目所述僅代表她的個人觀點。）

作者：ceo/cfo 在海归茶馆发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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