| 作者 |
 漫谈拍卖与租房的资金运用及回报 |
 |
如山
[博客]
头衔: 海归中校
声望: 学员
性别: 
加入时间: 2011/05/04
文章: 395
海归分: 36832
|
|
|
作者：如山 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
漫谈拍卖与租房的资金运用及回报
-在美国经营房地产的体会之三
如山
（2009年3月2日）
我当年参加拍卖的房地产，信贷市场环境与现在已经有很大不同。但我想跟大家分享一下我当年的资金运用方式以及对租房回报的计算方式，希望对有兴趣的读者起一点启发作用。同时这CND上也有很多专家学者，咱也乘机让他们指点指点，看看我想得或做得对不对。另外，例子中的数字不是绝对准确，但非常靠近真实情况。回报的计算，只用简单易明的算法，不用复杂的财务理论，如 ROA，ROE，ROI，NPV等等（其实我也忘得差不多了）。
尽管很多读者可能已经很熟悉以下的名词，但为了所有读者都能分享，我还是将常用的名词介绍一遍：
1. Cap rate (Capitalization Rate): 净营业收入 (租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用) 除以买入价格。注意一个误点，这里所说的费用不包括贷款利息等资金费用。
2. 现金流量（Cash flow）:所有现金收入（租金）减去所有现金支出（包括贷款利息）但不包括房屋折旧 。
3. 房子净值/资产净值（Home Equity）:房子市场价值减去所欠贷款。
案例：2004年买入一栋房子，三房，1.5个洗手间，980尺，建于1959年。买入价连同装修共$141,000（现金占用）。银行估价$200,000（假设卖出也是这个价）。再重新贷款（Refinance）$143,000，利率5.5%（5 year ARM） 。 减除贷款手续费$2,000, 提出来现金（Cash out）$141,000。租金收入每月$1,250，所有费用包括房地产税，保险费和维修费平均每月共 $300。每月贷款本息$820
不同资金滚动模式的结果
A．Trading (买卖) 刚开始投入房地产经营时，我做flipping（买卖）。就是将买进来的房子装修后卖出。从投入现金开始到在把房子在市场上卖出并收回资金，总共需时4个月到半年。用上面的例子，其每间房子的税前利润为:$200,000-$141,000-$15,000(销售commission及税)=$44,000 。假设手上有约30万现金，以平均每年周转2次算，其全部税前利润为$44,000×2×2=$176,000。 但是，如果买进出租一年以上再卖，情况又是这样怎样呢？
B. 买入后先出租
能买入数量：同样用上面的例子。从买进来（现金投入）到再重新贷款 （Refinance）拿回现金，周期最长2个月，周期最短时1个月。就当它平均2个月来算吧。30万每年周转6次，每次2个房子，一年就是共买入12 个房子！
现金周转：经过再重新贷款（Refinance），所投入现金全部提取出来。没有Down payment 在里面。但已拥有约30%（以20万为基数）的增值在房子。
Cap rate ($1,250-$300)*12/$141,000=8.1%
现金流量（每个房子每年）：($1,250-$300-$820)×12=$1,560
12个房子（一年之内的购入量）的总现金流量是：$1,560×12=$18,720
税务效果：出租一年以上再卖出，是long term capital gain, 现在的税率是15% （到2010年，是renew 还是取消不知道），大多数情况下，远比当年卖出的 ordinary income的税率要低。
房子净值（每个房子Equity）：$200,000-$143,000=$57,000
12个房子（一年之内的购入量）的总净值 (当年) ：$57,000×12=$684,000
投资回报分析
（为简单比较起见，计算时不考虑 money 的 time value，也不考虑30万资金的利率。就算A与B都是整年占用）
A. 买卖（每年）：$176,000/$300,000×100%=58.7%
B. 买入后先出租
（第一年出租，第二年卖掉，房价没上升也没下跌）：（$57,000-$15,000）×12/$300,000=168%
你投入的现金，在1到2个月之内Refinance全部提取出来，也就是2个月后占用现金为零。后面你没有现金再投入，房价在上涨，这个回报率你们去假设算吧。每年的正现金流量就算用来补不可预见的维修等费用。每年房子折旧带来的税务好处也暂时不算。每年的租金变动（这几年来我们当地租金一直在升）也不算。
为什么B比A好这么多呢？财务杠杆（Leverage）。A状况时间太短，贷款马上还掉不容易贷到也不划算。不过，要声明一点的是，财务杠杆是双刃剑，用得好，令你快速致富，用得不好，令你很快破产。
以上只是我个人看法，不一定正确，仅供讨论参考。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
作者：如山 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由如山于2011-5-11 周三, 23:35修改，总共修改了1次
|
|
|
| 返回顶端 |
|
 |
|
-
 漫谈拍卖与租房的资金运用及回报 -- 如山 - (3278 Byte) 2011-5-09 周一, 23:48 (3956 reads) - 现在情况变了 -- 高树 - (68 Byte) 2011-5-10 周二, 02:57 (610 reads)
|
|
|
|
您不能在本论坛发表新主题, 不能回复主题, 不能编辑自己的文章, 不能删除自己的文章, 不能发表投票, 可以 发表活动帖子, 不能添加附件不能下载文件, |
|
|
