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主题: The US Market is very bad today

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The US Market is very bad today

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嗯. -- 雨林 - (100 Byte) 2010-8-13 周五, 13:18 (404 reads)

雨林
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标题: 《巴伦周刊》封面文章：美国房市趋势浅析 (420 reads) 时间: 2010-8-14 周六, 00:31

作者：雨林在谈股论金发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

《巴伦周刊》封面文章：美国房市趋势浅析

本期《巴伦周刊》封面文章断定，经济衰退和人口结构变化最终会导致更多人在今后5年只能租住，而无法买住房。

　　美国人拥有自己住房的梦想是挥之不去的，但今后5年内，它对更多人而言仍只是个梦。在6月份的住房开工、现房销售、建房许可和住房库存量等数据公告后，无疑对虚弱的房屋建筑业又是当头一棒。但这对租住房屋者，专业化从事住宅出租的不动产投资信托基金(real-estate investment trust，REIT)却是好消息。

　　大多数美国家庭拥有自己的居住房屋的格局难以轻易改变。但在人口结构、经济力量和政府不恰当政策的共同作用下，全美住房拥有率会倒退至1990年代早期水平。在引发衰退的房地产泡沫破裂影响下，家庭拥有住房的比例已从2004年峰值69%，下滑至今年一季度的67.2%。预计2015年还会继续降至 1993-1994年的64%。

　　另一方面，租住房屋率可能会在2015年时升至36%，高于2004年时的32.8%。此比例上升1%就代表约130万个，平均每户为2人以上的家庭，总计约1000万人在未来5年要租房。

　　究其原因是在2015年前的一段时期内，经济扩张面临困境，就业和薪酬都难以增长。经济改善的节奏仅能维持新家庭出现，不足以强劲到让这些人拥有自己的住房。此外，引发住房拥有率泡沫和崩溃的松弛贷款标准、欺诈和讹诈性的房贷行为至少会在一段时期内消失。

　　曾风光一时，现处于政府接管的房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)今后在收购银行和其他放贷者的按揭贷款时也会更谨慎和严格。政府前期保护消费者的努力，有意或无意地让新成家的年轻人更难获得住房按揭贷款。

　　人口结构变化对卖房者和建筑商也是重击。住房拥有率随着年龄增加而提高的现象很正常。全美总体住房拥有率现为67.2%，而35岁以下人口家庭拥有率仅38.9%。因此，除非家庭人口年龄分布趋向于年轻夫妇，否则总体住房拥有率会继续下降。

　　专家预计，从现在起，35岁以下年龄段人口成家的数量会猛增，但他们只会租，而购房。令这一趋势更糟的是35-49年龄段拥有住房的家庭数量在减少，而此年龄段在正常时期的拥有率是大幅上升的。同时，年龄在50以上的家庭会增加，但这一趋势对总体拥有率增长无大作用。当人口年龄在40以后至50之初阶段，住房拥有率趋于稳定。

　　随着人口生育年龄变化带来的每一代人数量间上的增减，以及移民人数的变化，这些不平衡因素最终会影响2015年前全美住房拥有率下降。

　　当前15-29年龄段人口数量多于30-44年龄段，因此，5年后20-34年龄段成家者多于35-49年龄段人口。而当前30-44年龄段人数少于45-59婴儿潮一代，因此预计从现在起的5年内，35-49的最佳购房年龄段人口的家庭购房率也会减少。

　　同时，主要租房群体，35岁以下年龄段人口增长速度会高于总人口。

　　观察住房前景的关键因素是判断构成住家的基本条件。据联邦人口普查局(Census Bureau)定义，当1个人，或2人以上占有一处单独生活空间，而不考虑是否结婚，只要此空间不是监狱、养老院或学校宿舍一类机构，那麽它就应被定义为住家。

　　2007-2009年的大衰退终结了35岁以下年龄段人口家庭的快速增长。财务压力还让此年龄段的一些家庭解体。这些丧失家庭，后又失业的年轻人最终又回到父母家中生活。而另一些子女从来就未离开过家庭，因其根本承担不了独立生活的成本。

　　此外，接受高等教育的年轻人在校求学期间就已身负重债。据指导新生求助各种形式资助的专业刊物《FinAid》估算，65.6%的学士学位获得者在2007-2008学年的平均负债已达23,300美元，负债比例和平均负债金额都创新纪录。负债虽不太可能阻碍年轻人成家，但却会妨碍其获得住房按揭贷款。

　　据专家的看法，35岁年龄段以下家庭数量可能会增至280万户，但这一年龄段的住房拥有率可能会下跌至当前的38.9%以下。

　　另据人口统计专家预计，50岁以上年龄段家庭数量会大幅增加。假如此年龄段家庭购买第二套住房作为投资，或度假住地，住房不动产市场可能会在一定程度上受益。但它对市场的影响不大。

　　另据联邦住房金融局(federal housing finance agency)的统计，要求提供首付比例低于房屋价格十分之一的住房按揭贷款的比例去年降至8%，远少于2007年的29%

作者：雨林在谈股论金发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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嗯. -- 雨林 - (100 Byte) 2010-8-13 周五, 13:18 (404 reads)

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