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 [原创]美国房事随走随聊(一) |
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科尔沁草原殿下
头衔: 海归少校
声望: 博导
性别: 
加入时间: 2007/03/04
文章: 2263
来自: 哲里木盟科尔沁左翼中旗木里图苏木爱搞不搞嘎差
海归分: 25873
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作者：科尔沁草原殿下 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
美国房事随走随聊
美国房市经历了三年的下跌，全国平均跌幅已经3三成有余，而重灾区如迈阿密，拉斯维加斯，跌幅5-7成，洛杉矶平均跌幅3-5成。
而西雅图，旧金山，芝加哥，纽约等城市的跌幅稍小些，总而言之，美国是经历了自大萧条以来最严重的一次房地产危机，对很多高点入市的投资者来说是世纪灾难。
但就殿下寻访的区域而言，人们的心态还是平和的，没有人骂政府，没有人到开发商门口抗议，没有人头上绑布条，写着还我血汗钱如是等等。
先从迈阿密谈起，殿下的第一印象是“城市衰败，百业萧条”。只要一出了中心区域，街道边到处是无人管理的草坪，狗屎，衰败的房屋，和冷清的商业街道。
这些区域的商业地产已经达到了中国三线城市的价格，住宅地产10几万美元的房子随处可见，就是破烂不堪，不敢住人。neighborhood也让人心有不安。
Mid town的condo平均尺价已经接近或低于建筑成本，100-150块一尺的condo一抓一大把，银行收回的房屋里应有的六件厨具已经全被搬走，原来三四十万买的condo现在只值10—15万，银行已经不对这些楼盘按揭，所有交易全部是cash deal。要想回到高峰期的价格，五至十年也许可能。
话说回来，迈阿密的高尚社区，如downtown Brickell St.: Biscanyon Blvd.附近的condo实在是漂亮，不仅楼盘本身品质好，所有朝东的unit拥有无敌的海景，所有去加勒比的游轮都从你脚下驶过，有一种飞在空中的感觉。这他妈的才叫海景房。就北京而言，刨个坑就敢叫湖景，挖条沟就叫水系的condo比，一个是在天上，一个是在地下。
迈阿密的好condo还有一个location就是 Miami beach, 这个岛上东西两侧都有高尚condo, 朝西侧的是带yacht docking station的，朝东的吗，就是著名的south beach海景的。
顺带说一下，全球著名的south beach, 有殿下见过的最绝佳的身材，也许是拉美人，西裔人太多的缘故，这里几乎找不到搓衣板，飞机场，还有电线杆，最差的身材也就是啤酒肚了和大鸭梨了。还有就是south beach有着美国人都知道的同志和拉拉社区了。
旅游景点有件t-shirt殿下印象深刻，上面印着“I was in south bitch”。 Funny, hmmm..
Southbeach的condo从07年的高点到现在也有6成上下的跌幅，根据房屋新旧，每尺从200到500不等。当然，500一尺的公寓就是那种爽翻天的房子了。
如果是看detached house, 最好在coral gables和coconut grove选，虽然这两个区也有差房，但中产房和豪宅还是占多说，尤其是southwest coconut grove, 集中了迈阿密的豪宅群体，如果你更有钱，还可以去star island, 不过那里不是有钱就能买的，还要reference.地。
总体而言，殿下对迈阿密的房总有一种奇怪的feeling, 就是西班牙裔气息太浓，整个城市都笼罩在拉丁，西班牙风情中，人的身材是这样，房子也tmd是这样！
迈阿密condo市场最大的风险就是供应太多，habour附近还有几个豪宅没有入市就赶上房事风暴，如果加上这些condo, 殿下看五年也消化不完。
从美国东南角回到中西部，vegas是另外一个被重创的城市。出了著名的strip区, 整个城市的房事都笼罩在白色恐怖之中。大片大片的house空置或被银行收回，要看房没人接待，自己拿combination code开锁去，在哇新哇新的house小区里，看不到人气和狗气，好不容易看到两家带小孩的人在park玩耍，殿下激动了好半天。
话说回来，vegas的高尚社区简单，就是两块，On the strip or Summerlin, 其中southwest Summerlin更为上乘。在strip上，low rise condo 或环绕着高尔夫俱乐部的老townhouse,80—150块一尺不等，全新或五年新的high rise condo价格在180---350块不等。
其中比较著名的项目有Signature tower, Turnberry tower, Turnberry place, Trump place, Paronoma等。全部都是五年以内新，全部都人民币1-2万一平。小区里的会所全免，当然，都包括在物业费里，不想亚洲国家，全tmd收费，有的还租给了商用团体，害了小区的清净。在strip买房要注意一下几点，
所有朝西的房子一律不能买，夏天的夕照能把屋子变成桑拿房，呆在屋子里就像呆在火星上一样，房间透红透红的，热的烦躁。
小区的HOA（物业费）很不同，贵的，每尺1块每月，能逼疯业主，便宜的50cents每尺，还可以接受，但如果你要把房子委托给物业管理收租，他们要分一半以上的租金，扣除物业税和维修等，业主的回报低的可怜。如果你想自租，对不起，HOA一样高的惊人，trump tower还不准自租。
Vegas和Miami面临的问题同样，就是供给十分过剩，已建成但还没入市的condo还有不少，有的楼还在高位悬空，至于何时能消化这些楼盘，天知道。
从中西部在回到西海岸，洛杉矶作为全美第二大城市，在这次危机中遭受的创伤要高于扭腰，指甲哥等。
殿下一直在试图探寻原因： 为什么呢？为什么？ 苦思不得其解，望有高人指点。
洛杉矶是个超大型的扁平城市，和亚洲城市完全不同，其实全美城市都是扁平城市，除了downtown。呵呵。
洛杉矶的downtown是不能住的，除了Little Tokyo和Chinatown, 行政区域周末就是死城，只能和流浪汉为伍。
殿下个人认为洛杉矶最适合人类居住的地方是Malibu, Palisades, Santa Monica, BelAir，Beverly hills, 接下来的cities at San Fernado Valley也不错，中国人聚居的Acadia, Rowland Heights, 还有south Pasadena等也各有特点。在望内陆如Riverside房价就一泻千里了。下跌7成也不罕见。
区域收窄，就洛杉矶西部海滨区域而言，殿下认为潜力最大的还是malibu, 老牌高尚休闲社区santa monica, palisades,人口已经相当的稠密，condo和house占地的面积已经相当的小，价格相当的高。当然，palisades那些私人小路里的房子不算小，不过咱也进不去。呵呵。
就palisades总体而言，非常漂亮的village, 在海边的高山上，环境，天气，温度一流，学区一流，社区一流，人群保守和蔼，给人很cozy得感觉。
Belair和Beverly Hills作为全美，乃至全世界知名的社区，有着无数的名人和故事，山坡上小路里的房子没有低于1.5个million的。2个M 的都罕见。 住在BelAir有一缺点，就是不能walk, 没有pedestrian walk. 在弯曲的小路上，很是危险。当然，住这里走路的人也很少，但这里没有给你这个选择。
Beverly hills的问题与Belair不同，这里一般能走，但就是房子那个贵呀，lower Beverly hills根本没有2m以下的房子，一般常见2-10m, 由于有无数的人想住在90210这个zip code,
Beverly hills广义上讲，已经包含了Beverly glen, 这里的房子也接近“真正的beverly hills”的房子，但学区不同，如果想进BH学区，行，交钱！
值得一提的是，在这次危机中，这些老牌高尚社区受的冲击最小。个别地方房子还在维持甚至涨价，富人们只要不是急需钱，一般都在死撑这个社区的价格。我就不降，你爱买不买。
在洛杉矶最西侧的Malibu，除了漂亮，就是美丽。PCH附近的beach house没有低于5m的。半山的豪宅，明天再谈。
作者：科尔沁草原殿下 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由科尔沁草原殿下于2010-3-31 周三, 02:18修改，总共修改了1次
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 [原创]美国房事随走随聊(一) -- 科尔沁草原殿下 - (3407 Byte) 2010-3-30 周二, 13:55 (4437 reads) - 非常有实操性的好文！ -- 狼协 - (46 Byte) 2010-4-01 周四, 11:56 (458 reads)
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