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主题: [转帖][分享]广船国际 赶超世界的灵便型液货船龙头 增持
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作者 [转帖][分享]广船国际 赶超世界的灵便型液货船龙头 增持   
所跟贴 [转帖][分享] 方兴地产登陆H股　市场畅想中化集团整体上市 -- 人鱼小姐 - (3135 Byte) 2007-8-28 周二, 07:24 (846 reads)
人鱼小姐
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头衔: 海归上校

头衔: 海归上校
声望: 学员

加入时间: 2006/01/19
文章: 461

海归分: 61542
文章标题: [分享][转帖]世茂集团 (1096 reads)      时间: 2007-8-28 周二, 07:52   
作者：人鱼小姐 在 股海方舟 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

　　未来世茂集团下三家上市公司发生整合的可能性。世茂集团目前有三家上市公司，其中有两家H股，世茂房地产（0813HK）和世茂国际（0649 HK）和A股世茂股份（600823）。三家公司的定位主要从规模上区分的，世茂房地产（目前流通市值约390亿元）主要开发规模大于20万平方米以上的项目，世茂国际主要开发世茂集团在海外市场的房地产项目，世茂股份主要开发规模小于20万平方米住宅项目和规模小于10万平方米商业地产项目。在回答三家上市公司是否存在整合的可能时，许先生表示，一切都在变，但是保护世茂股份投资者的利益是不会变的。

　　世茂股份未来的定位。世茂股份未来定位：长三角、环渤海湾以及经济发达的沿海区域的中高端住宅产品。世茂股份发展战略也是全国性的，但是其资金规模制约了其快速发展。

　　南京世茂滨江新城和福州世茂外滩花园最新进展。目前正在开发南京世茂滨江新城，总建筑面积150万平方米。三期的土地是一起拍卖拿到。其中一期建筑面积50万平米的土地已经交付，1号楼2006年底入主，目前销售均价为10000元/平米毛坯房价格8500米，精装的价格超过10000元。由于建造和采购成本不高，因此毛利率较高。南京项目要保留大约30万平米商业地产。

　　福州世茂外滩花园项目位于闽江边上，周围有游艇俱乐主题公司，周边环境较好。福州的土地目前只签订了一期。福州（一期）25万平米建筑面积2006年竣工，二期目前还没有拆迁，三期未启动。一期当时土地的价格为1200元/平米，最后销售均价为9500元（当时福州市均价为5000-6000元）。其中毛坯房起价6000元，精装修起价为10000－13000元（当时福州市均价为3000-4000元），因此福州世茂一期的毛利率较高。福州一期保留了大约几万平米的商业地产。

　　这两个项目将保留了一部分长线项目商业地产，公司认为在资金充足情况下，投资回报长的项目是很好的投资选择。

　　华东商城项目进展顺利。该项目建筑面积约为10万平米，其中地价＋建造成本大约在5000元/平米，预计每平方米每天租金大约在2-3元，大约10年左右就可以收回，同时物业升值也在加快。

　　上海国际大都会项目规模、经营方式。该项目是目前南京路上剩下的可改造不多的项目之一，前面是原来的万象商都（目前土地属于世茂）、后面是6幢石库门房子（其中2幢属于世茂）和大光明电影院。因为地段比较敏感，还涉及到建筑保护问题，所以项目规划要与政府规划要吻合，因此审批中设计的环节比较多，大约需要20-30亿的投资，是个长期的收租项目，目前公司正在努力推动该项目，该项目建筑面积大约10万平米，该项目预计2007年开工，将全部用于出租。

　　融资计划和股权激励方案的进展。目前各种融资方式都在考虑之中，但是关键是项目能够批下。股权激励计划正在设想中，主要考虑管理层如何和公司共同成长。

2006年业绩展望。预计2006年公司主营收入有望实现18亿元，主要来自福州和南京项目，结算面积预计在17万平米。

　　盈利预测与投资建议。根据海通业绩预测模型，2006－2008年每股收益预测值得分别为0.40、0.49和0.70元，未来三年公司业绩增速较快，目前价位低估，因此我们维持“买入”评级。

　　主要不确定因素。未来几年业绩将受到南京高端住宅市场的政策变动和市场波动影响。南京世茂滨江新城的规模较大，是公司未来几年业绩的主要来源；昆山商城项目的规模较小，所以昆山商用地产的波动对公司业绩影响要小于南京高端住宅市场波动对公司业绩的影响。行业政策性风险依然存在，但由于公司开发的主要是住宅高端产品，消费需求的刚性较大，我们认为销售风险小于中低端住宅产品。

　　一、项目概况世茂股份目前正在开发和拥有的项目共有四个：福州世茂外滩花园（50%）、南京世茂滨江新城（50%）、昆山华东商城（100%）和上海“国际大都会”项目（尚未取得全部土地使用权）。

　　福州外滩花园福州外滩花园项目位于福州市未来的中央商务区内，紧临福州江滨大道，直面闽江。项目共分三期，公司目前正在开发的是一期20多万平米的4 幢超高层住宅，二期和三期尚未完成拆迁。该项目的销售价格从6500元/平米起步，目前均价已经达到9500元/平米左右。成本方面，一期的楼面地价仅 1200元/平米，项目总投资为14亿。除了去年已经结算5亿元的预售收入，其余大部分将在今年底交房入帐。

　　南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城项目位于南京市秦淮河入江口的长江沿岸地区，沿滨江展开约2公里，是南京市政府规划建设中的“现代化滨江城区”中的标志性项目。该项目总建筑面积约150万平米，由17幢超高层住宅和一座13层的超五星级凯悦酒店组成。项目一期约50万平米工程已有部分开始预售，平均价格为10000元/平米。成本方面，项目的楼面地价同样为1200元/平米，一期项目总投资约20亿元。我们估算，该项目的毛利率接近50%。

　　昆山华东商城该项目位于昆山经济技术开发区内，总建筑面积大约为10万平米，将建成一个综合性的零售物业。公司预计，项目的总投资大约在5亿左右，保守估计年租金收入将在3500万元以上。公司准备将其作为长线收租用途，并看好其资产升值潜力。

　　上海“国际大都会项目”该项目位于上海南京路的黄金地段，毗临国际饭店，面对人民公园，公司目前拥有地块中沿南京路的原万象商都的临街物业。公司计划将该项目建成以电影文化为主题的综合性商业地产项目。不过，目前该项目的规划还未最终确定，周边物业也需要拆迁，公司也需要通过招拍挂方式取得项目的土地。总之，该项目的前景非常看好，但仍有许多不确定性。

　　二、未来发展战略发展战略世茂股份未来的发展战略是以“中高挡住宅开发为主，同时逐步增加一定比例的投资性物业”。公司的目标是在资产构成中，投资物业的比重占到30%左右。开发策略方面，考虑到银行不再给予开发商土地储备贷款，公司将保持稳健、偏保守的策略。

　　同业竞争问题世茂集团目前控制着三家上市公司：世茂国际(649.HK)、世茂房地产（813.HK）和世茂股份（600823）。

　　为了解决同业竞争问题，公司对三家公司的业务范围做如下的约定和承诺：世茂国际主要从事中国境外的房地产开发和投资，世茂房地产主要从事中国境内20 万平米以上的住宅和10万平米以上的商业地产的大型项目开发，而世茂股份主要从事20万平米以下的住宅和10万平米以下商业地产的中小型项目的开发和投资。

　　三、估值及盈利预测我们倾向于把世茂股份的潜在资产增值分为两部分：确定的和不确定的。所谓“确定的增值”主要是指项目的土地成本已经锁定、销售形势明朗的项目。以南京项目为例，以每平米赚取3000元净利来估计，该项目将为上市公司赚取22.5亿的净利润（相当于每股6.35元）。“不确定的增值” 则主要来自福州外滩项目和上海的国际大都会项目，前者后期土地的地价需要重新确定，而且尚未完成动迁；而后者的规划尚未获批。

　　不过，即使不考虑“不确定性增值”和折现因素，我们粗略估计公司重估后的每股净资产值应该在7.50元以上。

　　盈利预测方面，今年四季度，南京项目和福州项目都有大额的预售款入帐，我们估计全年的收入将在15亿元以上，净利润将在1.6亿左右，每股收益为 0.45元。不过，明年的业绩却有下滑的风险，原因在于福州项目的一期已经接近尾声，而二期还无法开工，因此业绩衔接上有断档。南京项目虽然体量很大，但每年的消化量很难超过20万平米（对公司而言，权益结算面积很难超过10万）。

　　四、消除偏见的催化剂似已出现我们认为，世茂集团是一家有资格进入国内一线房地产开发商行列的公司，而A股公司也没有理由被长期低估，主要的理由如下：

　　第一、世茂在国内的中高档住宅开发领域，具有明显的竞争优势和品牌知名度。集团的“滨江豪宅”的开发模式已经顺利推广到全国各地；在世茂集团的层面，公司拥有大量专业的人才，其中不乏来自香港地产界的精英。国际化的投资视野和开发团队正是世茂区别于一般国内发展商的优势所在；实际上，日前世茂房地产已经被纳入MSCI指数的成份股；第二、过去世茂的刻意低调和市场对其形成的偏见，根本原因在于国内资本市场的制度缺陷。试想，如果A股市场前几年能够允许民企大规模定向增发融资的话，世茂集团核心业务的上市地一定是上海而非香港；第三、在完成股改和资本市场之门打开之后，我们认为公司有动力提高透明度并改善投资者关系，并利用资本市场帮助公司做大做强，而这有可能成为公司股价上涨的催化剂。



世茂集团
世茂股份

https://economy.enorth.com.cn/system/2006/06/15/001332210.shtml



作者：人鱼小姐 在 股海方舟 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com







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