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 【即时汇报】 在悉尼郊区买房子 （4） |
crab
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头衔: 海归中校 
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加入时间: 2004/02/20
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【即时汇报】 在悉尼郊区买房子 （4）
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作者：crab 在 海归酒吧 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
周末又去看了那套房子。也许是因为人多，也许是因为周末，火车噪音不象周三听到的那么大了。由于该房屋的设计已经接近完美，所以除了将来推倒重来之外，现在并不需要对之进行根本的改造。唯一需要做的事是如何维持后花园的完美状态，这将花费我一定的时间。好在我现在并不住在这里，短期内不需要为此操心。
在潜在竞争者的无形压力下，我和中介确认了我原来的报价。
这其中另外的一个原因，还因为我当作参照系所看的另外两个房子，一个已经在拍卖前卖掉，而另一个交通不便，我并不喜欢。
我基本认同波帅对目前市场的分析，对于悉尼这样极为成熟的市场，我们外来人不受欺骗已属万幸，想占便宜的机会几乎是微乎其微。她所归纳的卖主卖房动机的清单如下
1. 房主过世
2. 夫妻离婚
3. 择业性迁移（relocation）
4. 装修后套现。
在上述清单上，我只不过想再加上（5）某些人由于利率提高后压力噌大，为防止以后被银行收缴房产，或简单地为维持原有的生活质量，或（6）对后市进一步看淡而卖出。我眼下面临的卖主，似乎从（4）到（6）的原因都有，但其重要性依次递减。
今早接到中介的电话，传达了卖主可以接受的价格，只是远远超出我原来的预算。我当然知道这是中介开始了她的“榨油”工程。我没有一口回绝，只是敷衍了一下，让她感觉到我需要进一步考虑。但我认定该价格可能不会为其他潜在买主所接受。我周末看到的买主以亚洲人居多，他们大概都和我一样，具有首鼠两端患得患失的毛病，估计不会一下接受卖家的新报价。
决定继续等待，同时研究市场，见风使舵，见机行事，
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波儿
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文章: 26083
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买糕的！这么复杂呀！
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真的喜欢这个房子，应该毫不犹豫当机立断。
不过，如果大大超出你的预算，要冷静。
俺陪着朋友看房子，都三四个了，她犹豫来犹豫去，下不了手，俺都快累死了。
给俺自己买，都没有这么多麻烦。俺知道市场行情，也太知道自己要什么了，所以三下五除二，搞垫。
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crab
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加入时间: 2004/02/20
文章: 892
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如果接受卖方报价的话，就要调整投资组合 （细节更新见内）
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作者：crab 在 海归酒吧 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
可现在股市跌得一塌糊涂，澳元又升上历史高点（$US 0.923），不想里外里受双重损失啊。
快人快语，快刀斩乱麻，你真是侠女啊 ！我发现有时女人就是比男人能断事。但你的风格，似乎只是在绝对牛市的时候才适用。
犹豫不定的另外一个原因是，我对她一见钟情的爱好象有点要打折了，因为除了我自己之外，陪我看房的人都不太热情。莫非我真的看走眼了？
如果你能帮我看一下就好了。 ：） 怎么联系你呀，有email吗？ 我的email是 [email protected] ，我可以把该房的信息发给你。
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功夫王
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加入时间: 2004/02/21
文章: 6733
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房子是个大消费。最好采用100：10：1的策略。看房子一般是100条信息，看10套房子，才offer1,2个，可能成交的
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作者：功夫王 在 海归酒吧 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
一个没有。如果这样的流程，可以肯定找到好的deal.
房子是个大消费，差价几万非常容易。想想，一个白领要卖多少命才能挣到这几万呀。
为什么每天积极的去上班，而不积极的去看房呢？
不明白。
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crab
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头衔: 海归中校
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加入时间: 2004/02/20
文章: 892
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多谢王将军指示，一定认真贯彻100：10：1战略
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| 功夫王 写道: | | 房子是个大消费。最好采用100：10：1的策略。看房子一般是100条信息，看10套房子，才offer1,2个，可能成交的 |
但您好象是针对波帅的，让我偷师了啊 。。。。 希望不要见怪 ：）
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波儿
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加入时间: 2004/10/25
文章: 26083
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答功夫：如果你对一个市场非常了如指掌。。。
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作者：波儿 在 海归酒吧 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
| 功夫王 写道: | | 房子是个大消费。最好采用100：10：1的策略。看房子一般是100条信息，看10套房子，才offer1,2个，可能成交的 |
当然就省去很多跑腿儿的时间了。
我每周都关注房地产信息和最新拍卖结果，我的agent也定期给我这类信息，等于跟着市场同步前进。
我有兴趣的也很少，钱更少，而且集中在几个区里，大都是巨贵的房子，这样反而更简单了，一旦决定买，那就买得起那个就赶紧下手吧。
还有，悉尼跟别的地方有点不同，好房子全都拍卖，基本没有慢慢offer的余地。特别是俺这嘎达，所以，就更不用操心了。
上班是正事，买房是业余，不能本末倒置。
这里市场成熟，没有什么炒房余地。因为周期长，税收多，印花税高，利息高，回报低，短期炒没有赚头，反而浪费时间，说不定还赔钱。只能长期持有。
举个例子：你买个八十万的房子，印花税先交4万，再贷款也得手续费印花税，律师费等， 房子买下来，怎么也得八十五万。
你等两年卖出去，按照平均年增长10%（近两年远不足这个比率），你的房子变成96万，付给agent0.3%的commission，$28800， 得93万，在五年内结束银行贷款，再被收取贷款中止费差不多一万，得92万。
利率现在8.5%，你借90%， 72万，利息差不多两年十二万，租金这样的房子大概能得700刀每周，两年7万。你亏五万至少，（还不算还本金）通过扣税回来二万（？）还净亏三万。
好了，你的房子净赚4万，付资本增殖税25%-30%，还剩下3万。再付出维修bills等，每年你赚1万。
如果你年薪高于十万，（不然也退不回来这么多税）你还花精神折腾吗？
这还得买对了，别空租，买不好了，短炒分分钟亏钱啊！
作者：波儿 在 海归酒吧 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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gday
头衔: 海归少尉
声望: 学员
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加入时间: 2006/10/10
文章: 91
来自: 上海，悉尼，深圳
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付给agent的commission是3%还是0.3%?
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| 波儿 写道: | | 答功夫：如果你对一个市场非常了如指掌。。。 |
这一串数字下来，看得有点晕。。。。
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AmyAmy
头衔: 海归少校 
声望: 讲师
加入时间: 2006/11/21
文章: 591
来自: US
海归分: 19015
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Ok, continue the list:
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7. Making more money now, so moving up to a larger, nicer house.
8. Empty nester, down sizing to a smaller house.
9. Pure investment, not just flipping, but need cash for other investment/purpose.
10. Simply need cash!
Any more???
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AmyAmy
头衔: 海归少校
声望: 讲师
加入时间: 2006/11/21
文章: 591
来自: US
海归分: 19015
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And noise of trains could be louder in winter season.
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Good luck.
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AmyAmy
头衔: 海归少校
声望: 讲师
加入时间: 2006/11/21
文章: 591
来自: US
海归分: 19015
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Not just volumn,
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作者：AmyAmy 在 海归酒吧 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
| 功夫王 写道: | | 房子是个大消费。最好采用100：10：1的策略。看房子一般是100条信息，看10套房子，才offer1,2个，可能成交的 |
Buying resales need quite amount of luck.
Most importantly, you got to know what you want. Like Poer said, it may not worth to waste that much time on it, unless you enjoy the whole process.
作者：AmyAmy 在 海归酒吧 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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波儿
[博客]
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头衔: 海归元勋
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加入时间: 2004/10/25
文章: 26083
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海归分: 2463033
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所以呀，炒房容易吗！
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| gday 写道: | | 付给agent的commission是3%还是0.3%? |
是3%，俺写这么多，也晕。
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xxfw
头衔: 海归少尉
声望: 学员
加入时间: 2008/01/10
文章: 137
海归分: 2769
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