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草庵居士：:中国政府如何面对中国股市和房市

仰望星空
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标题: 草庵居士：:中国政府如何面对中国股市和房市 (2479 reads) 时间: 2007-11-25 周日, 12:20

作者：仰望星空 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

　　伍凡：各位观众，又到了独立评论时间。不久前，我们谈过多次中国的股市和房市，一如所料，内地股市在国庆长假期之后重开再次创出新高记录，但是，房地产市场则仍然受到调控阴影笼罩；在长假期前，国内地产股已震?调整达二个月，市场上对於政府会否再推出更强硬的调控措施议论纷纷。人民银行和银监会在国庆假期前其实已经「开刀」，将第二套购房的首期比例提高至不低於四成，另外再把房贷利率提高，在资金成本上入手，企图加重投机者的负担，希望藉此令炒风收敛，但很明显，人行和银监会的冷却措施并未收效。

　　草庵：发改委上周发表经济形势分析报告，指今后一段时期是房地产市场调控的关键期，要进一步加大供应和需求的双向调控力度，在信贷、税收政策上合力，稳定房价。现在推出的政策，主要在信贷方面收紧，税收政策仍然没有动作，如果目前楼市炒风又起，内地会否循税收入手─包括征物业税、增值税等，是值得关注的趋势。正如我们过去的分析指出，内地房地产市场跟股市息息相关，房地产企业借股市集资，地产股又成为股市热炒的股份，故此，内地如果进一步打击楼市，股市必受冲击，连带波及香港的中资股；受连锁反应影响，香港的投资市场也不得不密切注视内地对房地产的调控政策。

　　伍凡：据内地媒体报导，由於受到人民币持续升值，以及国内强劲需求推动，透过地下渠道非法流入大陆房地产的资金达三千亿元（人民币．下同），以临时注册方式成立小型公司，然后以按揭形式炒楼，进一步推高了大城市的楼价。

　　草庵：无可否认，内地急速的城市化令住屋需求大增，以去年计，中国的城镇人口近五亿八千万，城市化比率已达百分之四十三点九，估计到了二○二 ○年，该比率更会达到百分之五十五，高速的城市化，令住屋需求急升；在九十年代中，由於中国陷入结构性通缩，政府大力刺激内需，为了鼓励人民消费，不要把钱放在银行收息，政府大力推动商品房建设，并希望以此带动一批上下游企业，推动整体需求，以买房置业吸引人民把资金投入房地产市场。在过去几年，房价上升被认为是「经济利益关系、社会分配关系的变动」，市场形成房价，是中国住房体制改革取得成功的标志。

　　伍凡：房屋需求通常有不同的目标，除了讲求市场价格、以房产为商品和投资对像之外，住房也有非经济性的需要，包括安居（香港人说的「有瓦遮头」），甚至福利功能（安顿低收入阶层），令他们不致流离失所，造成都市化之下的贫民窟。中国政府要调控房地产市场，必须先搞清楚最基本的问题，就是为甚麽要调控？到底要调控甚麽？是要压抑楼价？还是防止银行过量提供信贷给房地产，容易造成金融危机？或是人民无法安居，政府必须介入市场、进行调节？

　　草庵：政府在房地产市场有绝对的影响力，除了信贷、税收之外，批地、立法，以及加强房地产市场的讯息披露，令地产商和买家之间能够处於更「公平」的位置，都对冷却楼市有直接帮助。当然，还有最后一招，就是政府直接介入，兴建廉租屋，并以此作为调节楼宇供应的工具，香港的公营房屋就是政府干预的产物，内地现在也开始起步。现在看来，内地目前的房地产市场首要目标是助民安居，而不再是鼓励带有投资性质的商品房发展，目标转移，将会扭转现在国内房地产市场的结构；但是，要完成这个转变需时甚久，而在这之前，政府其他压抑楼市的措施相信收效都不会显著

　　伍凡：在经济发展中，希望不出现任何的泡沫，是不切实际的。泡沫是必然的，而泡沫破裂引发经济调整，也是经济发展的必然规律，这个阶段，从本质上是不可逃避的。但不可逃避的泡沫，亦有好坏之分。区分的标准就在於，是否最终影响到实体经济的深层结构与运行。通俗地说，股票市场的泡沫，属於好泡沫；而房地产市场的泡沫，就属於坏泡沫。股票市场，就算泡沫破裂了，但由於不是直接作用在实体经济层面，所以其影响是有限的；而房地产市场的泡沫一旦破灭，整个银行、金融体系就将受到最直接的冲击，其影响是灾难性的。

　　草庵：如果股市泡沫破裂是一场重感冒，那麽房地产泡沫就是癌症了。世界经济发展历史上，关於这两种泡沫以及相应破裂后的影响，都有很多经典的例子，而其中最为熟知的，就是美国世纪之交互联网狂潮引发的股市大泡沫和破裂，以及日本上世纪八、九十年代房地产狂潮引发的经济大泡沫和破裂。有一种错误的观点，认为日本那次的世纪大泡沫是因为股市引发的，而实际上，最终引发其经济大跳水的是房地产泡沫以及泡沫破裂后造成的整个金融体系的严重破损。单纯说股市泡沫，日本那次和美国的互联网泡沫根本无法相比，美国那次连市梦率都炒出来了，纳指更是几个月内就从5000多点崩溃到1000多点，但美国经济并没受到太大的影响。为甚麽？就是因为房地产泡沫没起来，而银行、金融体系没有受损，实体经济依然健康。

　　伍凡：而美国这次的次级债风波之所以危险，就是因为来自房地产，一个如此小的波折就引发银行、金融体系的不少震动，由此可见，房地产的问题绝对不会是小问题，其放大效应与对银行、金融体系的影响都是致命的。美国这次之所以还不会出真正的大乱子，就是因为其房地产还没有形成真正的泡沫，因此，暂时还是虚惊一场，但这已足以引起各方警醒。

　　草庵：比单纯的房地产泡沫更大杀伤力的，就是股市中房地产股票比重太大，在虚实两方面制造房地产泡沫。房地产企业，通过所谓的重估，拉抬自己的股价，从而用极高的价格在市场上圈钱，再去圈地，炒高土地价格与房价，然后再进行重估，开始新一轮恶性循环。没有比这种游戏更能制造恶性经济泡沫的，这绝对是致命的游戏。

　　伍凡：因此，当某些公司戴上世界上最大房地产企业的高帽高呼要去冲击万亿市值并藉此大肆高价增发圈钱，有些股票只是因为某房地产企业的注入就连拉几十个涨停之时，这房地产与股市的虚实结合所产生的危机就已经到了不可忽视的地步。在股票市场上做庄的，只要资金链不断，那?铃还不一样能一直举著？那些大面积囤地的房地产商，本质上和庄家没甚麽不同，如果他们从资本市场、银行体系上不断补充新鲜血液，那房地产的狂潮是不可能得到平息的。

　　草庵：中国房地产行业的发展不是太慢而是太快了，必须在相当长时间内限制房地产企业的上市以及再融资，严格控制房地产企业的信贷规模，严厉打击囤地现象。而对房地产的发展，其战略以及政策、资源等的配置，都应该采取双轨制。世界上绝大多数国家与地区对房地产问题的解决，本质上都采取双轨制，而不是单纯地把房地产问题抛给市场。面对大多数公民，房子绝对不是奢侈品，而是必需品，必须保证的权利。「居者有其屋」，这就是检验一切房地产政策的最基本标准。对於大多数居民的居住问题，完全市场化的方式是绝对行不通的。而中国的宪法规定土地公有，因此国家的土地必须首先保证所有公民最基本的居住需求，在满足这个需求之后，才谈得上市场化的需求。而对於少数经济能力较强的公民，可以通过市场化方式进行更高标准的房屋消费，其价格可完全由市场供求关系决定。

　　伍凡：总之，房地产问题的处理绝对不能实行「拖」字诀，这问题越迟著手解决，积累的风险将越大，而相应化解的手段也将越少，一旦积重难返，那就是病入膏肓、无药可治。而中国经济的希望，不在於有多少世界级房地产企业，而在於有多少领导世界技术发展潮流、真正有自主创新能力的企业。至於那些过多关系能量、过少技术含量的房地产企业，在财富榜中还是不要太多了。

　　草庵：尽管道理很简单，但中共如何理解和看待就很成问题了。中共能否解决也是个疑问。今天时间到了，在今后适当的时候，我们在=再谈这个问题。谢谢各位观众，再见。

作者：仰望星空 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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