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主题: ZT 乔新生：上海房地局关于合租新规的合理性（另一个角度）

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ZT 乔新生：上海房地局关于合租新规的合理性（另一个角度）

EIC

头衔: 海归中将
声望: 讲师

加入时间: 2005/08/04
文章: 1255

海归分: 421989

标题: ZT 乔新生：上海房地局关于合租新规的合理性（另一个角度） (1202 reads) 时间: 2007-8-30 周四, 09:31

作者：EIC 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

　　上海市房地局推出最新版本的《业主公约》和《业主临时公约》，其中明确规定房屋出租，一间房屋只能出租给一个家庭或者一个自然人居住。

　　对这项规定社会各界给予高度关注，评论界发表了许多批评性的意见。有的认为这项公约侵犯了业主的所有权，有的认为这项公约是行政权力的滥用，还有的人认为这项公约集中反映了我国房地产市场的混乱现象。

　　在我看来，这些说法都让人感觉不得要领。在西方许多国家高尚社区，不但用公约规定住房的使用方式，而且对草坪的修剪周期、房屋栏杆和墙面油漆的颜色都作出明确的约定，如果业主违反公约，则会被社区居民告上法庭。上海市房地局向业主推荐业主公约，而不是制定地方政府规章，强迫业主必须遵守，说明该行政机关已经意识到了公民权利的存在，这是我国依法行政的良好表现。

　　作为国际化大都市，上海吸引了许多暂住人口。这些人为了降低居住成本，通过集体租赁房屋的方式，居住在现代化公寓之中。业主为了赚取更多租金，对住房简单改造，让更多的人居住其中。这种市场经济条件下的逐利行为，并无不当之处。但是如果小区内的人口数量陡然增加，社区居民的生活品质必然会发生变化。上海市房地局推出的这项公约，就是针对上海部分社区业主之间因房屋租赁而经常性发生矛盾，严重影响邻里关系而采取的预防性措施。这项公约的初衷良好，但在现实生活中未必能够贯彻落实。因为物业管理部门既不能上门查验户口，更不能要求承租人出示婚姻状况证明。所以，上海市房地局的这项规定只不过是为缓解业主之间矛盾、营造和谐社区迫不得已采取的措施罢了。

　　这项措施真正贯彻落实，还需业主积极配合。如果业主之间发生经济纠纷，或者业主与物业管理公司发生矛盾，那么，行政机关除了居中调解之外，在有些情况下还必须鼓励当事人通过诉讼的方式解决彼此的争端。作为一项预防性措施，物业管理公司可以根据业主公约，对少数不遵守规定的业主进行劝诫，但是，物业管理公司没有任何权利驱赶违反公约的业主，更不能用民主表决的方式，剥夺或者限制业主行使自己的所有权。

　　这项制度之所以引起社会关注，究其原因就在于，公民的财产权利长期得不到切实的保护。公民在购买房屋之后，恨不得像保护自己的眼睛一样，保护自己的财产，他们不允许别人说三道四，更不允许行政机关通过所谓公约来约束他们行使财产权。这是公民权利意识抬头的表现，也是社区自治的良好开端。

　　现代社会都是建立在社区自治基础之上的。社区居民在相互尊重彼此权利的条件下，通过建立社区公约，改善生活品质，提高生活质量，营造和谐的社区环境。在有些城市社区公约的内容驳杂，大到房屋的改造，小到树叶的清扫，都有明确的规定。如果不习惯这些规定，或者不愿意遵守社区公约，完全可以行使自己的权利，改变现行的约定，也可以用脚投票，远离这些繁文缛节。

　　社区自治具有双重含义：一方面，社区自治是指社区成员团结起来，共同对抗外来势力，包括政府不合法的干预行为；另一方面，社区自治是指在社区成员内部，通过签订共同遵守的公约，自愿让出部分权利，牺牲部分自由或者空间，从而营造一种人人为我、我为人人的社区关系。

　　上海市房地局制定的《业主公约》只是示范性的文本，是否执行还需业主委员会讨论决定。在现代市场经济条件下，政府在处理经济关系的时候，不是强制约束而是积极引导，这无论从哪个角度来看，都值得充分肯定。但政府官员必须意识到，政府制定的示范性文本，只有得到社区居民全体认可之后，才可能产生法律上的效力。社区居民如果不认可示范性文本的某些条款，完全可以提出修改意见，但如果签订了社区业主公约，就应该主动履行自己的义务，不能出尔反尔，从而损害其他业主的合法利益。

　　在这个问题上，社区居民具有充分的发言权，而作为社区居民以外的其他公众可以表达自己的意见，但千万不可杞人忧天。那些发表批评性意见的评论者不妨换位思考，在一个住宅小区花费巨资购买公寓，如果每天晚上人声鼎沸，隔壁的业主将自己的房屋改造成若干个小房间，将每一个房间出租给不同的人，这些人为了最起码的生活条件，而不得不四处寻找水源，那么请问，这样的邻里关系值得肯定么？

　　中国人非常聪明，善于在制度中寻找空隙，争取最大的利益。但正因为如此，中国的立法成本很高，在许多方面不得不事无巨细作出规定；中国的执法成本也很高，为了防止少数业主违反公约，损害他人的利益，执法机关不得不在物业管理公司的请求下，介入调解邻里纠纷。上海市房地局未雨绸缪，修改完善《业主公约》和《业主临时公约》，无非是想减少执法成本，和谐邻里关系。既然业主在购买房屋的时候，以自己的行为承诺遵守《业主公约》，那么，出于个人利益的需要，而将房屋出租给不相干的一群人，显然是不讲道理的。

　　简而言之，上海市房地局提供的《业主公约》和《业主临时公约》可以被看作是处理相邻关系的示范性合同文本，小区的业主签订之后，在当事人之间发生法律效力。如果今后因租赁房屋而发生纠纷，当事人在法庭上可以根据双方共同签署的公约主张自己的权利。人民法院在作出判决时，可以根据公约区分当事人之间的权利和义务。

作者为中南财经政法大学社会发展研究中心主任、教授

作者：EIC 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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