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主题: 人物：房地产投资信托基金的推动者——访天津市开发区永泰红磡集团董事长李德福（转贴）

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人物：房地产投资信托基金的推动者——访天津市开发区永泰红磡集团董事长李德福（转贴）

安普若
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加入时间: 2004/02/21
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标题: 人物：房地产投资信托基金的推动者——访天津市开发区永泰红磡集团董事长李德福（转贴） (1682 reads) 时间: 2006-7-17 周一, 23:52

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

房地产投资信托基金的推动者——访天津市开发区永泰红磡集团董事长李德福

日前，据了解国内首只真正意义的房地产投资信托基金（REITS）运作公司——天津市商联房地产资产管理有限公司已经成功运作了第一期的投资，今天记者独家专访了该信托计划的积极推进者——天津房地产商会会长、天津开发区永泰红磡集团董事长李德福。

语出惊人大势所趋

一进入李总的办公室，迎面而来的就是一股浓厚的文化气息，窗台上的骏马图，门口的出师表以及墙上的诗词雅画都让我从领导身上感受到一个企业的文化所在。李总一身朴素的打扮让我的心情沉静了不少，毕竟这是与集团老总面对面的交谈，而李总亲切而又幽默的言语使我们的谈话气氛变得更加自然祥和。

谈到2005年天津市房地产市场的发展，一个不可回避的事实就是外地开发商大量的涌入天津市场，使得今年天津市场异常火爆，这一点李德福董事长也表示外地大鳄进津是一个必然趋势，因为随着天津市现代化立体交通骨架的形成和天津在环渤海区域起到越来越重要的地位和作用，必然会引起外地开发商的垂涎。今年虽然拆迁规模没有去年力度大，但还是会有不少的城区实施拆迁计划，随着新城区建设规划落实和实施,这必然会导致开发建设量的继续增长,房价也会稳中上浮。

另一方面，珠三角、长三角都经历了高速发展，第三个经济发展区域——环渤海经济圈的逐步建立，天津市在本地区发挥着越来越重要的中心作用。另外国务院已经确定了滨海新区在未来发展中的重要位置，这更能表明天津目前存在的巨大商机，自然而然的外地开发商就会涌入进来。而3-5年内境外的房地产开发商以及境外其他产业企业涌入天津，必将再现当年上海浦东的盛况,天津成为兵家必争之地。

刚刚展开了天津房地产业腾飞的恢弘画卷，话锋一转，李德福把谈话的焦点又集中在了对中小房地产企业发展隐忧的分析上。外地开发商入津后，必然会引入相当的竞争机制，使得整个市场发展越演越烈，对于像泰达、顺驰这样的大型企业来说，多少会产生一些影响，但影响最深刻的还是大部分的中小企业，随着整个房地产市场的大洗牌过程，必然会清洗掉一部分的弱小企业，这些开发商开发理念缺乏新意，开发的产品大同小异，品牌又没有竞争力，必然会被优胜劣汰。

联合做强投资信托

谈到这里，我似乎看到了李总眼中的一丝忧郁，但随后又被满腔的激情所淹没了。李德福解释说，作为房地产企业特别是有实力的大型房地产企业，我们有责任也有义务站出来规范房地产市场，推动天津房地产市场持续、快速、健康发展。我们这些主力开发企业联合起来就是要向天津房地产行业传递一种信号：只有加强企业之间的合作和横向联合，公平竞争，发挥联合优势，实现资源共享，共同做大做强，才能促进房地产行业全面共同进步。

李德福分析了我国多数房地产开发企业的经营模式，从融资、置地、规划设计、工程、推广、销售流通到物业管理，地产商几乎要全部包揽，面面俱到，实际上哪一方面做的都不专业。而在发达国家，基金或投资银行才是房地产市场的主导者，地产建造商或中介商不过是围绕资金的配套环节。房地产的最高境界应该是房地产金融运作而不仅仅是开发营建。所以，有实力的房地产企业必须进行结构性的大调整，由产品开发型企业转变成投资管理型企业，进而升级为城市运营商。

为了使得房地产市场做的更加成熟，就必须完善资金问题。自去年8·31以后，房地产企业开始面临资金瓶颈问题，为解决这一问题，我们选择从房地产产业投资基金入手，而它的中坚力量却不是银行，毕竟商业贷款期限很短，又不是一个长线投资，所以选用了基金。但由于我们没有产业基金法，又受法律限制，所以我们首先在天津以资产管理公司面目出现，也就是成立天津市房地产基金管理公司，然后辐射京津地区，合理运用“一法两规”，创造中国本土化房地产投资基金。

而这种信托产品有四大特点，也可以说是优点。第一，该产品可以有节税的作用，因为目前在这一方面法规还没做出明确的规定，所以现在是处于免税阶段，这迎合了投资者的收益最大化心理。第二，这种产品可流通，可转让并具有管理制度缜密的特点。第三，可以做到社会效益最大化，可以增大供给量，使更多的投资者参与。第四，投资收益相对较高。该产品还将聘请房地产资产管理有限公司提供专业服务，建行天津分行为其资金提供担保，这样就更大限度地保证了该信托资产的安全。

此外，这种产品还可以优化房地产行业内部结构。产业信托在利润的驱动下，将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产优胜劣汰和房地产项目的优化。同时这个产品还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产企业信用体系的建设，更有利于大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。而这些做法，李德福是参考了美国房地产投资信托基金（REITS）的启示做的，而美国的成功运作给了李德福更强的自信心，正如他所说的自信加上反省就是成功之母，而谦虚是持续成功的保证。

锲而不舍新的观念

交谈之中，李总又介绍了一种房地产企业另外一种融资方式，这也是他目前正在研究的课题。概括的说，就是房地产企业可以充分利用本土化REITS形成的资金池，在不占用房地产自有资金的情况下，与境外战略投资者合作，可以先收购国内物业，建立资产池，然后通过在海外设立REITS的方式达到境外融资的目的。据悉，永泰红磡集团旗下的华银投资控股有限公司正在与新加坡第二大企业吉宝集团和DBS银行合作，努力完成李总的这一设想，好让这一创新设想变为现实，必将促进中国房地产业的发展。

关于李德福

李德福，汉族，中共党员。1978年2月至1982年2月就读于南开大学历史学系，获得学士学位。1998年至2000年在中国社会科学院研究生院投资管理专业学习，研究生班毕业。2003年9月至今在南开大学金融工程管理学院攻读金融硕士学位。

1982年2月至1993年2月在中共天津市委党史资料征集委员会工作。1987年任天津市委党史资料征集委员会编辑出版处副处长。1988年至1993年2月任天津市委党史资料征集委员会办公室主任。1993年3月至今，任天津开发区永泰房地产开发有限公司董事长，中国银宏实业发展公司董事长，华银投资控股有限公司董事长，控股或参股三家国内上市企业、曾出任一家上市企业董事长，现任天津市永泰红磡集团董事长。2004年9月当选为天津房地产商会会长。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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