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主题: 房地产行业：上海最贵公寓无人问津制造涨价噱头等海外买家（转贴）

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房地产行业：上海最贵公寓无人问津制造涨价噱头等海外买家（转贴）

安普若
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标题: 房地产行业：上海最贵公寓无人问津制造涨价噱头等海外买家（转贴） (3360 reads) 时间: 2005-12-17 周六, 14:09

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上海最贵公寓无人问津制造涨价噱头等海外买家

每日经济

一年之后，汤臣再次成为业界焦点。11月4日对外发售的上海汤臣一品，每平方米11万元的均价令人咋舌，更创出中国最贵公寓的纪录。

一个多月来销售纪录为零的汤臣一品，使现任汤臣集团总经理徐彬正面临着越来越多的质疑。

“报价仍偏低”

“到目前为止，我们还是觉得汤臣一品价格定得太便宜。”谈及汤臣一品，12月13日在接受《每日经济新闻》专访时，徐彬的第一句话就颇出人意料。“均价15万元/平方米才是合理的价钱。”

徐彬反复强调的一大理由，仍是位于小陆家嘴（行情点评资讯）黄浦江畔的汤臣一品地理位置的不可替代性。“真正符合‘豪宅’概念的，整个上海只有汤臣一品。”

但不少业内人士质疑，尽管汤臣一品已累积客户长达一年，但目前仍然没有一个客户下单，表明其定价过高，或者汤臣一品的销售策略发生了失误。最近坊间传闻歌星王力宏到汤臣一品参观后表示很有兴趣，不过却称不一定买得起。

徐彬坦承，开盘前有些客户估计的价格是8万元/平方米，而11万元/平方米的开盘价格也确实有些“吓人”。

不过，徐彬并不认为销售策略存在问题。“生意有不同的做法。1994-1995年间的嘉德拍卖会上，天安门上的一对灯笼拍到1000多万元，让很多人觉得不可思议，购买者却认为这是一笔很划得来的广告费。”

对于目前的销售状况，徐彬解释道，一方面是临近年末，很多企业老板都在忙于年终事务和度假计划，对买房的兴趣有所减弱；另一方面，今年第四季度国家外汇管理局上海市分局下发的《关于境内机构出售境内房地产外汇收入结汇等问题的通知》规定，非居民个人购买本市房产，单笔超过100万美元的境外资金，须先向外汇局申请报批，待外汇局审批后方可利用该笔资金购买房产。

“汤臣一品一套房源售价高达3800万-1.9亿元，且我们的境外客户较多，会受到一定影响。”徐彬表示。

第三个因素是宏观调控后蔓延到豪宅市场的观望气氛。一批批客户拿了银行定存单到汤臣一品观看，但谁都不肯做第一个下单的人。

“现在就缺一个领头羊。”徐彬同时强调，汤臣并不存在因资金压力而降价出售的问题。

一位业内人士分析，汤臣集团所采取的高价策略其实就是“博弈策略”。黄浦江畔的稀缺地段与一般房产不同，与其采取低价快速销售方法，不如拔高价格慢慢消化。不过，开发商必须能够销售出部分房源，否则将陷入尴尬局面。

这意味着，徐彬必须打破目前零的纪录。

据悉，汤臣一品A、B、C、D4栋楼计划在明年6月大体竣工，其中A、C两栋明年对外销售。

“豪宅的销售需要一个酝酿期，我们这几个月的重点工作就是累积客户。”徐彬说：“汤臣一品明年卖掉A、C两栋的一半，应该没有问题。卖掉一栋也有30亿-40亿元的收入。”

明年市场将回暖

徐彬的乐观，还来自于他对市场的判断。“宏观调控应该不会持续太久，上海地产市场将较快地恢复稳定。”

1992年至今，汤臣集团在上海开发的项目多达20多个，投入资金达20亿美元。不过，汤臣集团曾在1993年期间遭遇一轮宏观调控。“那时汤臣的日子过得很艰苦。”徐彬介绍，那次调控银行对开发企业停贷，而企业却面临工程款、土地出让金等巨额的资金压力。

“我认为这次调控与上次不同。”徐彬认为，地产界“指标性人物”李嘉诚这两年在内地连续砸钱拿下11块地，最近还买下价格高达45.6亿元的上海陆家嘴竹园地块。“李嘉诚的圈地行动说明他看好内地市场，而如果宏观调控要持续3-5年，任何公司都不可能坚持下来。”

对于未来市场走势，徐彬认为，一些开发商因资金问题导致的降价，将使市场在今年年底走到最低谷。

12月9日，发改委、国家统计局发布的最新统计数据显示，11月份上海房屋销售价格环比下跌0.6%，自8月份以来连续4个月跌幅居全国之首。

“不过，一旦过完年企业就获得了缓冲期，银行放贷条件应会相对宽松，各种工程款也可以暂缓支付。”徐彬据此认为：“那时降价风很可能就会‘刹车’，部分楼盘可能还会恢复价格。”

尽管如此，徐彬也认同明年地产市场将发生很大变化一说，并针对这一变化在明年调整市场策略。

一是调整目标客户群体，调整产品以吸引市场中的自用客户。“一个例子是，汤臣在浦东的三八河地块项目，原打算做平均一套为500多平方米的豪华别墅，现在决定调整一部分房源做面积较小的经济型别墅。”

“二是调整心态。房地产暴利时代已经过去了，假设原来是30%的利润指标，现在要赶快主动下调，成本方面相反还要比原来有所增加。”徐彬认为，如果不能接受低利润，就要考虑“冷处理”，项目推迟开工或者等到现房再卖，乃至只租不售。“我们现在也决定将汤臣高尔夫附近二球场地块的别墅不出售，全部出租。”

他透露，明年汤臣计划在上海开工3个项目，三八河地块、张江的6栋办公楼以及该二球场地块项目。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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