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主题: 世上没有只涨不跌的房价京沪炒家纷纷出货经济观察 (ZT)

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世上没有只涨不跌的房价京沪炒家纷纷出货经济观察 (ZT)

conker

头衔: 海归准将
声望: 学员

加入时间: 2005/01/20
文章: 492

海归分: 101109

标题: 世上没有只涨不跌的房价京沪炒家纷纷出货经济观察 (ZT) (1462 reads) 时间: 2005-5-15 周日, 21:53

作者：conker 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

中国建设部等七个部委日前联合出台稳定房价调控新政策，提出制止“炒买炒卖”土地的行为。中国建设部等七个部委星期四公布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对房地产投资规模过大以及房价上涨过快的问题进行调控。

近两年来，房地产价格高涨，去年房地产涨幅为大约15%，从而导致中国经济过热。在这种情况下，中国总理温家宝今年3月首次提出抑制房地产价格上涨过快的问题。之后，央行也调整了借贷款利率。

可以说，这条禁令为上海、北京等地的炒房者套上了第三道紧箍，手上还没有出货的人，此关难过：期权不转让，转让全额计税，这是死结。一套房子想搞20%至30%的收益，这一生意基本要泡汤。

对于只想买房住的普通北京市民来说，只要全国的炒房者不兴风雨，北京的楼市就不会起风云，我们才不会慌慌张张地听信跟风，多掏几万元甚至十几万元去追涨本已高涨不止的楼市。这就是最基本的家庭经济学。

过去半年，房价的上涨让我们确实感到了楼市风云。楼市风云不散，小到一个家庭，中到金融安全，大到国家经济全局都是致命的因素。十几年前，日本房地产过热收局不严，带给日本经济十年重创；七八年前，泰国房地产过热，致使东南亚金融危机。

房价过度上涨影响大

中国建设银行和摩根斯坦利合资的投资银行“中国国际金融有限公司”的首席经济师哈继铭分析了新的房地产新政策出台的背景。

哈继铭说：“房价的过度上涨造成投资过度扩张，使得宏观经济调控的目的难以达到，也使社会不和谐的现象逐渐显现，真正要房子的人买不到，一些比较有钱的人买了好几套，不断把房价炒高，因此政府下决心要对房地产市场进行调控。”

上海申银万国证券研究所高级分析师李慧勇介绍了《关于做好稳定住房价格工作的意见》在供给方面实行的调控。

李慧勇说：“过去供给一直比较紧张并不是由于国家土地供应不足，而是由于一部份房地产开发商囤积土地，而没有及时进行房地产开发。这次我们针对房地产开发商占用和囤积土地，对土地投机进行明确限制。”

李慧勇说，新政策规定，如果动工开发日期满一年没有开发，要征收土地闲置费；如果动工开发日期满两年还不开发，就要无偿收回土地的使用权。

新政策力度比预期大

美国之音报导,李慧勇还指出，新政策也对房地产的投资性需求进行了调控，例如如果居住不满两年将房子转让，就要全额征收营业税。李慧勇认为，这次政府出台的房地产新政策比市场预期的力度要大。

李慧勇说：“为了保证国民经济的平稳运行，我们对房地产调控一直是比较谨慎的。市场预期国家会出台一个调控政策，但是为了避免经济的大起大落，估计力度不会大，而从我们刚才讲的控制土地投机和抑制投机性需求的政策来讲都超出了市场事前的预期。”

上海申银万国证券研究所高级分析师李慧勇说，以上海为例，由于投机性需求在整个房地产的需求中占很大的比重，因此新政策可能会使今年上海房价出现明显的回落，而在其它地方，供不应求以及房价上涨的势头还会持续，但是涨幅会有些回落。

李慧勇认为，从总体上说，政府的新政策并不是要刻意打压房地产价格，而是希望稳定住房价格，这就决定了房地产会出现软着陆的调整态势。

调控房地产影响相关行业

“中国国际金融有限公司”的首席经济师哈继铭分析了房地产价格的调整可能对中国金融系统，特别是银行业造成的影响。

哈继铭说：“中国买房子的人基本上还是比较富有的人，价格一旦有些下降，他们还是能够承受的。但是如果价格涨幅不象过去那么大，开发商以及和房地产相关的行业，例如钢铁，水泥等等，它们前期发展得非常迅速，这些行业很多都是国营企业，将来如果它们的盈利受到很大影响，它们对银行贷款冲击多大是非常值得关注的问题。如果房价下降幅度比较大，导致银行业不良贷款率有所上升，即便房价下降幅度不是那么快，它们的盈利也会受到影响。”

中国官员强调，新房地产政策的出台有利于促进房地产市场可持续发展，防止市场出现大的起伏，巩固和发展宏观调控的成果，同时也有利于保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促进社会主义和谐社会的建设。

最后盛宴

有人反问：都说楼市要冷，那一季度的中国房价为什么还涨了12.5%？好多人忽略了一点，今年前三个月，国家控制房价的措施并没有起效，因为“国八点”(国家控制房价的8点意见)是4月份才出台的。很多人错把最近国家控制房价的措施与一季度的数字看成了因果关系，要看北京和上海的楼市冷没冷，二季度的数字才是关键。考虑到房价的“价格刚性”，三季度的数字也许最有说服力。

现在，上海和北京的一些炒家仍在出货，很多人跑掉了。按常理，受伤很少的往往是炒家，受伤最重的是追涨的普通买房者。道理很简单，炒房者与普通人是一对矛盾，也是一种信息不对称，炒房者赚钱往往是以普通人的“埋单”来收尾的。

过去一个月，国家三道禁令紧箍楼市炒房者，其密度之大，足见楼市问题的严重性，由此也能预期房价要回落。如果普通人都抱着2008年前房价还要涨的心理预期，正好给炒房者一个延长了的出货期。

话再说回来，这世上没有不降的房价，东京与香港寸土寸金，上世纪九十年代房价不也是一夜大跌，数年不起吗？

作者：conker 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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