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房地产行业：拉美噩梦开始于地产泡沫中国正上演（转贴）

安普若
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标题: 房地产行业：拉美噩梦开始于地产泡沫中国正上演（转贴） (1384 reads) 时间: 2005-1-11 周二, 05:36

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

拉美噩梦开始于地产泡沫中国正上演

综合报道：2005年,有国际经济学家预言,中国房地产将像几年前拉美国家一样全面崩溃,虽然这话有些危言耸听,但却显示着症状,防止经济“拉美化”要从源头找起，当年导致拉美出现经济危机的房地产泡沫与今日中国的地产市场及宏观经济有一定的相似之处。

近来，中国国家主席胡锦涛先后访问了巴西、阿根廷、智利和古巴四国。中国高层对拉美国家的重视，除却寻找海外能源，另一个目的就是防止中国在发展中重蹈拉美覆辙。

2004年下半年以来，“拉美化”一词被频频提及，但拉美经济沦为外国资本的附庸是否中国经济的现时之忧值得商榷。因为沦为外国资本的附庸只是“拉美化”的冰山一角，而沉隐在水面之下的，导致拉美危机的“原罪”才应该是我们对拉美化进行思辨的理性命题。

地产泡沫成危机之源

根据IMF对过去30年—40年中21个工业化国家的住房市场及股市热潮和衰落情况的研究显示，住房市场价格泡沫破灭造成的损害比股市泡沫要大出一倍。因为房地产业泡沫的破灭对消费的增长形成很大阻碍，而且，由于房地产行业强度倚赖银行的资金因素，银行系统将面临资金链崩断的危险，严重者将引发金融危机。

中国社会科学院拉美所经济研究室主任吴国平在接受采访时认为，使拉美经济陷入危机恰恰也是拉美20世纪70年代的房地产泡沫。这是他在做《拉美人均GDP达到1000美元面临的挑战》这一课题时得出的判断。

据吴国平介绍，在判断拉美人均GDP达到1000美元的确切时间时，由于不同的统计口径，出现三种不同的数据，从而得出的时间也不一样。于是他将人均GDP和产业结构的变化联系起来，并以此判断哪一个时间更接近事实。正是在这个对比中，吴国平发现，房地产业在拉美人均GDP达到1000美元之后对经济有一个非常明显的拉高。

在拉美当时的产业结构中，能源变化不大，始终占到GDP的1%-2%，即使在向GDP 1000美元冲顶阶段也是这样。制造业在GDP达到1000美元的前十年有拉动作用，达到之后制造业也不变。同时，农业变化也不大。也就是说，第一第二产业基本不变，发生变化的是第三产业。

拉美第三产业概念庞大，与我们通常意义上的有区别，包括小贩和家庭佣人，这些部分对经济拉动能力有限，而此时正是建筑业的高速发展在拉动经济的增长。当时，巴西建筑业投资占固定资产投资的70%，阿根廷占80%，拉美地区的平均值在65%左右，如此高的比例表明泡沫已经存在。

有几个客观条件促使拉美房地产泡沫形成。

首先是国内外利率很低，而国际上正好是第一次石油危机。产油国坐拥大笔资金无处可投，这使得借钱非常容易，大大刺激了投资房地产的热情。

其次，拉美正好是人均GDP 1000美元的前夕，经济增长迅速，置房成为人们生活好转的首要选择，国内房地产需求看涨。

同时，房地产业发展的“波及效应”强烈。国际上对发展房地产业有如下的统计和记录表明，房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加l.5-2个单位。拉美各国政府为解决就业问题，也把房地产看成经济增长的重要手段，自然不会加以禁止。

于是，在多方的合力之下，拉美房地产泡沫越做越大。

拉美之创结痂痛犹存

从1973年-1983年，虽然拉美经济增长很快，但由于房地产的超常发展，背负的国内外债务很大。到了70年代末，第二次石油危机爆发，但情况与第一次完全相反，石油价格下跌使石油出口国紧缩了海外投资，拉美庞大的债务隐患终于显露狰狞，而墨西哥、厄瓜多尔等国除了房地产还投资石油开发，受创更重。

危机爆发后，由于房地产投资巨大，遭受打击无疑是致命的。同时，由于拉美经济过于倚重房地产，这次危机正好戳中了拉美经济的死穴。所以，当墨西哥首先宣布延缓还债后，即刻产生多米诺骨牌效应，拉美经济陷入危机。

至此，拉美国家经济便不再保持高速发展的态势，而是增长低迷、通货膨胀加剧、外债危机频发、贫富差距加大，并伴有严重的社会动荡。债务危机和经济危机的爆发使整个80年代被称作拉美“失去的十年”。

1984年，吴国平去墨西哥，正是危机发生的第二年，墨西哥街上到处可见拉着彩条的房子。这可不是庆典的装饰，而是说这里有房子要卖。但实际的情况是，人民生活非常贫困，很多房子空置而普通人却买不起。在墨西哥的宪法广场，吴国平还见到到处摆摊的小商小贩，这在危机发生之前是不可想像的，因为宪法广场相当于中国的天安门广场。

吴国平认为，我们所说的“拉美化”应该是在拉美经济危机之后。但这是结果，防止“拉美化”要从源头找起，否则就犯了本末倒置的错误，因为中国的发展没有必要再去论证一遍他人的错误。

惊人相似的中国现状

已有的国际经验显示，很多国家在人均GDP超过1000美元之后，可能会出现这样两种前途：一种是进入“黄金发展期”，另一种是出现所谓的“拉美现象”。

2003年中国人均GDP达到1090美元，标志着中国的经济和社会发展进入一个新的时期。

一个比方认为，走过这个临界点就是今天的欧美国家，走不过这个临界点就是今天的拉美国家。更为可怕的是，当年催发拉美地产泡沫的内外条件就是当今中国的现实。采访中吴国平认为。

首先，与第一次石油危机相似，就是油价一年之内屡次上涨，而中国却仍坚持较低利率。这刺激着每一个潜在的投机者，房地产在中国吸纳了无数资金的涌入。真实利率保持负值也促进中国家庭提前满足自身对房地产的需求。

其次，中国经济正处于上升阶段，而在这次繁荣中，大多数利润都来自房地产行业，房地产作为经济增长点已是事实。

摩根斯坦利首席经济学家史蒂芬.罗奇认为，目前世界上2/3的国家和地区正面临房地产泡沫危机，在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排名第一。

9月，国内也出现了同样的警告声音。浙江省统计局企调部公布的一份《浙江房地产市场发展研究报告》发出预警，目前浙江省房地产已经膨胀，并进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。

十年前中国那次宏观调控的起因之一就是房地产泡沫，直到现在还有许多烂尾楼无法消化，也仍有大量因房地产积压造成的不良贷款，而十年前房地产贷款余额尚不及目前的1/10。

对此，吴国平表示，中国发生金融危机不是远期威胁，而是现实危机。

谁在编织“皇帝新装”

境内外媒体及研究机构直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”，建设部则专门撰写报告反驳此说。国内房地产泡沫已是不争之实，但反对声音之大也是现实，除了利益应该别无他解

大多数业内人士认为，即使房地产市场的高位运行已经脱离了正常轨道，但这个泡沫现在破不得也破不起。房地产业是拉动经济的大头，如果房地产业萧条，政府完成经济增长的指标可能就有问题，更为直接的是很多人的政绩无法放弃GDP这个筹码。被认为房地产泡沫问题最为严重的上海市，今年对房地产市场的要求是房价的“稳中有升”，言下之意仍是要防止房价下跌。管理者对房价的矛盾心态导致了对房地产调控的尴尬局面。

房地产泡沫之说纠缠了多方的利益，聚合着各种声音，已经衍生成为一种极为复杂的国民情绪。但可以肯定的是，在个体理性与集团利益的较量中，如果权势为判断披上皇帝新装，那么最后蒙蔽和伤害的只能是广大民众的利益及整个国家的发展。

拉美噩梦开始于地产泡沫爆破之时，相同“题材”的剧本正在中国酝酿。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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