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行业动态：三里屯的另类突围（转贴）

安普若
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标题: 行业动态：三里屯的另类突围（转贴） (1821 reads) 时间: 2004-7-01 周四, 12:28

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

三里屯的另类突围

21世纪经济报道 2004-06-28 16:23:14

本报记者杨丽萍北京报道

三里屯酒吧曾是北京“夜晚经济”的代名词之一，从这里制造出的时尚，被追逐非主流的都市白领和新新人类广为效仿。两年前，客从远方来，总要让人带着去三里屯一游。然而，随着什刹海、朝阳公园区域的酒吧逐渐崛起，名噪一时的三里屯酒吧街由于拆迁的传言和经营不景气等因素，似乎正逐渐失去往日的“锐气”。

老街是否就此“沉沦”？6月16日，随着最后一罐水泥的浇筑，位于北京三里屯北街的“3.3商业地产项目”顺利完成主结构封顶。然而，人们关注的不仅仅是这个占据了三里屯酒吧街中心地段、体型近乎于三里屯酒吧街所有经营面积之和的娱乐休闲购物“巨舰”的出炉，而是它能否从几近“没落”的三里屯地区突围出来。也就是说，“3.3”要么激活这一地区，要么加速这一地区的没落。

当时尚成为一个产业

三里屯位于王府井、朝外、燕莎、CBD等几大商圈之间、方圆2.9平方公里的地区内，77个驻华使馆在此云集，另有联合国开发计划署、人口计划署等多家国际机构；共有510家企业、涉外宾馆、外国商社、外交公寓。

“三里屯作为京城时尚文化的策源地，其‘鼻祖’地位已是无可争议。可以说，京城前沿时尚潮流的蔓延与涌动，是与三里屯酒吧街的兴衰发展相伴生的。”北京市朝阳区一文化官员如此解说。

据了解，三里屯酒吧街内共分布有80多家酒吧，仅在长约260米的主街上就“串集”了28家各色酒吧。酒吧街的日平均客流量达到上万人次。据粗略统计，三里屯方圆一公里的范围内，麇集了北京60％以上的酒吧。甚至有人称，三里屯酒吧街从一个重要方面蕴育并催生了北京的时尚文化产业。

就是这个传统与时尚、商业与娱乐相容共生的三里屯酒吧街，整整经历了15年的裂变。1970年，三里屯兴建第一批使馆区。随后，三里屯一直在时尚暗流的推动下，近乎“慵懒自在”地发展着：1989年，第一家酒吧在南街开设（也是北京第一家酒吧）；1992年南街动土兴建“汽配一条街”；至1995年前，酒吧街的店铺主要经营面对老外的工艺品、礼品、鲜花、服装和瓷器，整条街也相对比较安静，闲散集市的感觉很强；直到1995年4月，北街出现了名为“云胜酒屋”的第一家酒吧，最初也不过摆放几张桌子，搞一个吧台，供人们闲暇时喝咖啡呷酒品尝西式糕点，然而它却“攫取”了三里屯酒吧街这个“原始股”的最初价值。

“从1995年北街第一家酒吧出现到1998年，三里屯酒吧街的店铺经营达到了高峰。据一般估计，三里屯酒吧街店铺的年租金收益率长期测算将不低于18％，加上升值收益，远远高于其他区域类似业态的经营收益，三里屯的独特人气是很多商家艳羡不已的。”3.3项目的开发商亿城集团股份有限公司地产事业部总裁鄂俊宇说，三里屯就是从一个必然要爆破的“奇点”开始爆发，裂变成一个星光灿烂的文化领空，成为表征北京城市文明屈指可数的生动表情之一，成为京城酒吧文化的开山鼻祖。

三里屯的“没落”？

从1989年的“星光俱乐部”到1995年的“咖啡咖啡”、“隐蔽的树”，从1996年的“白房子”到1997年的“芥茉坊”、到1998年的“88号”，从1999年的“为人民服务”到2000年的“99号”，从2001年的“非话廊”到2002年的“愚公移山”，三里屯酒吧街每年都在发生新的故事。

然而，近年来，什刹海、朝阳公园西门等新生酒吧区的相继开发，让北京酒吧街的格局悄然发生了变化。

“酒吧本来就是年轻时尚的代名词，这些风格迥异的新生酒吧带转移消费视线的作用也是意料中事。2001年聚拢人气、风格另类的朝阳公园酒吧带，2002年夏天成气候、以静为本、人文怀旧的什刹海酒吧带，自然以其不可替代的特色引来追逐风格品位的人们。”一商业地产的专家这样介绍，“单就数量和密度来看，三里屯、朝阳公园附近和什刹海一带已将京城酒吧三分天下。此外，北理工南门、北大南门周边的学院派酒吧网罗了学生以及中关村白领消费群。燕莎酒仙桥一带正在形成新的酒吧区，因其靠近使馆区、燕莎商圈，将在一定程度上分散三里屯的人气。另外一些傍临写字楼、商务区的商务吧也日渐兴起。”

据记者了解，新生酒吧区的老板们很多都是当年三里屯酒吧街的大玩家，而今有的傍着三里屯沾光，有的远离三里屯另起炉灶。只是，最初教给他们创业思路的三里屯显得有点老了。

的确，时尚在发展，三里屯自身拥有的优势已越来越不明显，“三里屯没落论”也就应运而生。

“如今，三里屯区域已很难找到‘一手’的经营铺面，增值后的铺面经营压力日益增大。”一位三里屯酒吧的“资深”经营者谈及三里屯现状及前景时认为：“我觉得其实现在北京就是三里屯是酒吧街，问题是现在北京赔钱的酒吧太多。我敢说北京十个酒吧，一年开十个，死掉五个最起码，转手两个，还有三个扛的。这是三里屯所没落的原因之一。另外，三里屯区域业态的同质化问题也成为其‘没落’的病因。”

突围是不容易的

三里屯曾经因为其以使馆为背景的酒吧文化街的唯一性而繁荣，如今，却被许多人感叹为“三里屯似乎在衰落”。实际上，我们不得不承认一点，上了年纪的街区，总难免出现一系列交通、民事纷争等问题，三里屯酒吧街也因此被风传将被拆迁。虽然，如今“三里屯酒吧街将被拆迁”的传言早已偃旗息鼓，然而，三里屯面对的还将是继承与发展的问题。

“一条特色街的形成是很不容易的，应善加维护。所以，今后几年政府的规划是，保留原有的绝大部分酒吧，但对内部设施进行升级如玻璃窗加厚，厨房面积加大，卫生间条件改善等。”北京市朝阳区委副书记吴世民在接受媒体采访时说。

“能否再找到‘一手’店铺进行具有个性特点的经营，是保证利润回报的首要因素，也是三里屯下一步必须突破的瓶颈。”三里屯的经营者说，在三里屯，只要有好的业态模式，人气是不成问题的。也正因为这一点，尽管三里屯街区老化、酒吧吸引力不如从前，但众多投资商还是愿意满怀信心地参与到三里屯“没落论”的突围之中，3.3项目的封顶只是其中的头响炮，而更多的好戏还在后头。

“我希望自己的作品不只是一个有风格的空盒子，而是一个有性格、有活力的建筑物，而要成为这个区域的焦点，连带现有的功能加强这一区域的特色，产生一定的辐射作用，使已有的活动功能创造出明显的文化信息配套交流场所。”鄂俊宇说。

据介绍，这个项目原本由华顿国际负责，为三里屯酒吧街的改造工程内容，被北京市政府有关部门列为酒吧街改造的典型示范工程，计划和已拆迁的三里屯服装市场原址合并，新建一座综合性的“三里屯新天地商厦”。后来被亿城股份接手改造，摒弃同质化服装城业态，打破三里屯门面店的格局，改其为一个集酒吧娱乐、餐饮、文化、时尚于一体的大型建筑综合体。“说实话，我们要是改造为一个服装城的业态，每平方米租个七八万元是没问题的，投入回报会很快、很高，但你想想，如果三里屯街冒出这么一个服装批发城来，会是什么样子？”鄂俊宇说，“我们不想挣了钱，却遭人骂。”

3.3项目作为亿城股份进军商业地产的第一个项目，同时也是三里屯酒吧街规模最大的单体建筑，占地6123.2平方米，建筑面积约28880平方米，相当于整个酒吧街的建筑面积之和。规划地上五层、地下三层。地下二三层设置为本区域惟一的大型地下停车场，含200余停车位，在满足自身停车需求的同时，亦可改造酒吧街停车难的硬伤。下沉庭院与地面相连的地下一层业态以“知性酒吧”、零售及休闲设施为主；一层以“感性酒吧”与国际流行名品店等为主；二层以中式主题餐厅与本土设计服饰店为主；三层为西式主题餐厅、海外服饰及家居精品；四至五层则为包括KTV、酒吧、奢侈品商店在内的综合娱乐体，属北京顶级的社交、享逸专属性会所。

“三里屯酒吧一条街这个品牌我们是绝对不会放弃的。我们已在论证如何将它向北伸或是向南移，从而形成一个‘大三里屯’的概念。我们朝阳区会像曼哈顿将百老汇扩大成为外百老汇一样，进一步规划和发展三里屯。”朝阳区文化委员会主任李龙吟说。

而事实上，三里屯的许多工程和规划已经开始启动。三里屯街道办事处主任李振玲介绍说，“我们就是要建造一个新的三里屯。比如南三里，规划打造一个巴黎风情的巴黎城，这个巴黎城项目目前正在拆迁。北三里的一个大型综合项目也已开始设计，正在议定方案。幸福一村项目也开始启动。未来的三里屯区域，将定位于休闲、娱乐、时尚、文化性质，以3.3为起点，在业态上向综合型商业方向发展。

在地域上，设想和麦子店进行连接，但因为隔着一条路，具体情况还有待研究。”

3.3项目能否从三里屯突围出来？暂时没有人可以肯定地回答。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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