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主题: 银行业系列: 第一家合资住房储蓄银行探险中国（转贴）

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银行业系列: 第一家合资住房储蓄银行探险中国（转贴）

安普若
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标题: 银行业系列: 第一家合资住房储蓄银行探险中国（转贴） (1172 reads) 时间: 2003-12-20 周六, 14:02

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

第一家合资住房储蓄银行探险中国

21世纪经济报道　2003-12-17 15:16:14

　　出现某产业的专业银行，是产业解决消费“瓶颈”的要求

　　第一家合资住房储蓄银行探险中国

　　本报记者王凤君
北京报道

　　几大商业银行瓜分一万多亿元房贷市场的风头行将不再，专业的银行已经开始行动———第一家就来自住房储蓄银行最成功的德国。

　　孕育4年的中国第一家中外合资住房储蓄银行，近日终于在天津问世。

　　2003年12月1日，中国建设银行张恩照行长和德国施威比豪尔住房储蓄银行艾尔德兰特行长在人民大会堂举行的隆重仪式上共同签署了中德住房储蓄银行章程。

　　两家银行合资成立的中德住房储蓄银行总部目前已在天津选好了落身之地。该行注册资本共1.5亿元人民币，中国建设银行持股75.1％，德国施威比豪尔住房储蓄银行持股24.9％。

　　中德住房储蓄银行按现代金融企业的运行模式，以行长为首的管理层在董事会指导、监督下全面负责银行的日常经营管理工作。董事长由中国建设银行行长张恩照担任，副董事长为施威比豪尔住房储蓄银行行长艾尔德兰特。曾任欧洲第二大住房储蓄银行（以下简称“施豪”）行长的冯克担任行长，中国建设银行房地产金融业务部副总经理李凡任副行长。

　　我爱我家金融理财服务部总监康胜认为，住房储蓄银行成立的战略意义在于，中国到目前为止还没有一个专业意义上的按揭银行，现在由中、外银行合资一起来搞这样一个银行，对中国金融界的改革有着积极促进作用。

　　不久前，国内惟一的专业银行———山东烟台市住房储蓄银行因苦撑多年仍然业务寥寥，只好改弦更张变为烟台市商业银行。而近年来，国内的假按揭风起云涌，已如过街老鼠。

　　3.3％低利率的杀手锏
李凡还是雄心万丈。

“这种银行在国外已经成功几十年，有助于我们引进国外先进管理服务和技术，随着2005年开放时间大限的临近，更多的专业银行将出现，”李凡透露国家对这一试点非常支持。

　　“施豪”最早与建行接触是在1998年末，到去年10月中国人民银行的一纸批文下来，住房储蓄银行已酝酿近4年。

　　德国施豪住房储蓄银行是德国最大的住房储蓄银行，至今已有70多年住房储蓄业务经验，至2001年底，总资产323.84亿欧元。德国每13人中就有1人与施豪银行签有“住房储蓄合同”。而建行是中国四大国有商业银行之一，在国内住房贷款市场上占有最大的份额。

　　中德住房储蓄业务的特别之处是，先存后贷，低存低贷，固定利率，灵活方便，消费有奖。

　　这是一种全新的运作模式。康胜说，这种模式很像美国现行的互助贷款协会。李凡介绍，目前德国共有住房储蓄银行28家，“施豪”是其最大的一家。在德国，住房储蓄银行是法律规定的专业银行，其它全功能商业银行不能承办专项住房储蓄业务；而一般的住房储蓄银行只能在一定的区域内经营，不能自行跨区域。

　　业内人士认为，该合资银行最有杀伤力的条款是低利率贷款。

　　该行规定，客户可以以低存低贷的方式取得银行优惠贷款。不仅客户的存款利率低于现行定期存款利率，而贷款利率更大幅度低于现行个人住房贷款利率。即将推出的最优贷款年利率为3.3％，是国内各种个人住房贷款中利率最低的。

　　这马上让其他同行感到了压力。采访中，农业银行、工商银行的相关人员均表示，中德住房储蓄银行这种新模式，会促进他们的自己加快“改革”。

　　我爱我家市场策划总监胡景晖认为，现在国内各银行的存款利率普遍比较低，存款利率低很多人不会在乎，但贷款利率低恐怕对市场影响比较大。“除了利率之外，各银行在其他方面，如贷款成数、还款方式、还款年限、后续服务等等各方面的差异化竞争已经不是很明显”，但胡认为，这些银行所靠的还只是服务竞争，而没有价格竞争。

　　“服务的需求弹性比较低，而价格的需求弹性则相当大。”胡景晖说，“利率就是价格，实际上价格竞争是市场竞争中真正的杀手锏。”

　　中信实业银行总行零售服务管理部经理刘浩也表示，由于目前老百姓关心的就是利率问题，那么他的利率低，“短期内，各银行肯定会有一部分客户会被拉走”。

　　但他表示，客户从储蓄银行贷款也存在一个利率风险问题。由于3.3％的贷款利率是固定不变的，那么以后国家的利率一旦调低了，客户就会遭受一定损失。四大国有商业银行在今后相当长时间仍会占个人住房按揭市场主导地位。

　　对此，李凡的解释是，贷款利率调低的同时，存款利率肯定也要往低调。对于客户来说，如果他在储蓄银行存款期间发生了利率调低情况，那客户可以只存不贷；而如果客户在储蓄银行贷款阶段利率调低，客户可以通过从商业银行贷款，把这个贷款提前还上，总之，李认为，利率调低不会对客户有太大损失，而固定利率对防范利率市场风险的作用是十分明显的。

　　刘浩告诉记者，国内银行整体上还受困于一个政策空间，现在所有中资银行的利率都是固定的，比如住房按揭贷款利率五年以上是5.04％，这样的话你跟住房储蓄银行3.3％的贷款利率相比，就不是在同等条件下竞争，“政策上的因素限制，你很难去突破，同样的东西你卖得贵，而别人卖得便宜，那人家凭什么要买你的？”刘无奈地表示，这种情况下，国内其他银行既使有力气恐怕也使不上。

　　李凡透露，在住房储蓄这个大类之下，储蓄银行将来有可能会推出其他新产品，“我们现在目标是先得到客户认同，然后很快发展到其他城市———现在哪个城市都欢迎去投资。”

　　公司会破产？
　　中德银行只靠存贷差也要独步江湖。

　　住房储蓄银行天津总部客户服务部一位人员告诉记者，根据存贷期限长短，该行目前共备有三个产品AA、AB、AC，其中前两种产品存款利率是0、5％，相应的贷款利率为3.3％，后一种产品的存款利率是1％，相应的贷款利率为3.9％。在签合同的时候，客户可以根据自己的收入情况，进行选择。选0.5％的存款利率，每月就要存总合同额的千分之十，选1％的存款利率，每月就要存总合同额的千分之六。

　　客户服务部秋小姐介绍，贷款最长期限为8年，最短为5或6年。但客户要在该行存够合同额度的50％才可享受该行贷款。秋小姐解释说，因为这个银行是一个互助的性质的银行，所以想要贷款的每个人都要往里存钱，然后银行建立一个资金库，这样才可能有钱贷给客户，所以即使客户一次性存够50％，也要等二年以后才能贷款。

　　我爱我家康胜认为，之所以要等到二年之后再贷款，可能涉及到银行内部资金管理的问题。银行内部的资金管理，一般包括二个方面：一个是风险性管理，一个是流动性管理。由于业务单一，银行如果没有一两年的资金储备阶段，他的资金流转就可能给他带来很大的麻烦。另外从每个客户的个人资质来讲，即便你存款达到了50％，银行对你这个人的资信情况，也可能要沉淀一两年之后才能感觉出来。

　　中国华融资产管理公司投资银行业务部副总经理王小波对此很不认同。他认为，同样作为该银行的客户，却要分出二种不同的存贷利率，“这没有什么意义”。王认为，如果要交到50％存款之后才能贷款，那人们还不如先到本地银行去存钱，那样存款利率还高一些（我国银行现行存款利率整存整取五期为2.88％，零存整取五年期为2.25％），等存够了50％，再上银行办按揭也照样能办得下来，或者再把这钱转存到储蓄银行更为划算。

　　王小波甚至怀疑，储蓄银行只设有一项个人住房消费贷款业务，该银行今后资金周转会出问题，甚至导致公司破产。

　　但李凡认为皆不尽然。“虽然这些条件咋一听好像是很复杂，但是你不要忘了，客户接受这些条件，是有回报的，就是贷款的低利率。”

　　李凡认为，客户从其他地方贷款买房通常也要先交够20％，这20％的资金大多数人也是放在银行存的，同样是存钱，“如果你存在住房储蓄银行，你就可以获得比商业银行利率更低的贷款，这不是更划算吗？”。

　　对于合资银行未来资金周转可能出现的问题，李凡表示，储蓄银行解决资金周转的途径主要是通过先存后贷，不存不贷这样一种封闭模式来解决，即前面人的贷款来自后面人的存款。如果银行运转正常，就不会有资金周转方面的压力———既使有资金周转压力也是暂时的。

　　此外，李还告诉记者，银行早已准备好了一套防范风险的控制体系，一旦由于某种原因，导致银行没有太多后续存款，银行就会宣布进入业务中断状态，全力保证已经存款的客户能取回其存款。因此，李认为银行破产的可能性很小，因为储蓄银行的这套防风险系统，并不是到了实在经营不下去时才启动，而是一旦发现了这种趋势，银行就会立即采取相应措施。

　　专职研究住房信贷的康胜认为，“施豪”在德国本国也很少有别的业务，“施豪”唯一的利润来源就是存贷差，也就是吸纳储户的钱。“但他的经营却一直做得很好。”

外资抢占房贷制高点

　　北京今典集团董事长张宝全分析，“施豪”在住房储蓄银行经营方面的成功经验、先进技术与国有银行的优势可以充分嫁接，另一方面，住房储蓄银行可以吸引外资，分散独资经营给建行带来的风险和压力。借助彼此优势，可能会在中国住房消费贷款这一块独占鳌头。

　　张说，目前我国住房消费贷款市场空间巨大。截至2002年底，全国房地产贷款总额为13611亿，2003年一季度末，个人住房贷款余额为8909亿元，比年初增加658亿元。目前商业银行个人住房按揭贷款抵押率为99.97％，

　　此外，个人住房贷款一直是各银行一块比较优质的资产，目前不良率一般只有1％～2％，远远低于20％～30％的总资产不良率。

　　今年9月份，SOHO中国联席主席潘石屹宣布，香港东亚银行、永亨银行已决定给建外SOHO特殊的优惠按揭政策。而同在CBD的新城国际项目也有汇丰银行和东亚银行做按揭业务。据悉，在北京以外的其他地方也有一些外资银行涉足房贷。

　　潘石屹向媒体透露，公寓按揭贷款内地银行大多只能做八成20年，而一些港资银行都可做到八成30年的按揭，并且年利率内地银行高达5.04％，港资银行只是2.5％至3％；写字楼内地大多只能是六成10年，而港资银行一般都可以做八成30年，利率内地是5.76％，港资银行利率也是2.5％至3％；商铺贷款也是一样，内地一般只能是六成10年，利率也是5.76％，港资银行可以做到五成或六成15年，而利率仅为3％。

　　而近期，随着人民币升值的呼声越来越高，选择外资银行外币贷款的客户越来越多。

　　据新城国际开发商北京万置房地产有限公司一高层介绍，新城国际项目目前客户选择外资银行贷款的已占到近15％。

　　住房储蓄银行副行长李凡，12月10日在接受本报采访时也表示，建行希望通过住房储蓄银行的成立，将为扩大个人住房贷款领域的市场份额提供一个新的支柱。

https://www.nanfangdaily.com.cn/jj/20031218/chj/200312170642.asp
https://www.nanfangdaily.com.cn/jj/20031218/chj/200312170642.asp >Link

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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