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EB5项目华盛顿消防中心---处处见问题

dhkslkl

头衔: 海归少尉

加入时间: 2012/08/11
文章: 11

海归分: 2056

标题: EB5项目华盛顿消防中心---处处见问题 (1200 reads) 时间: 2012-8-15 周三, 19:17

作者：dhkslkl 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

作为一个宣传为安全的投资项目，我们不得不从其资金构成说起，这对于任何EB5投资者来说，都会是一个学习任何挑选项目的过程，也是避免风险的过程，毕竟本金没有了就算了，如果绿卡也没戏，那就不是儿戏了。

首先看资金构成。这里的银行贷款占了50%，所以银行是否能出资，将决定了整个项目EB5所占资的比例。很可怜的是，银行CAPITAL ONE并没有对项目贷款的任何承诺，只是说跟开发商合作过，在研究是否贷款，如果贷款，需要一定的抵押，而且也没有承诺要贷多少。所以，我们可以看到，如果华盛顿区域中心或者中介在宣传时，想把EB5资金比例降低，他们可以说贷款占70%，如果想把EB5资金比例提高，他们可以宣传贷款占50%。最大的问题在于，既然银行贷款实际上是琼台楼阁，那么酒店+商铺的建造就100%来自于EB5，开发商股权和政府拨款。
我们再去分析政府拨款和开发商股权。其实政府并没有拨款，而开发商也没有拨款。政府把土地租给开发商99年，条件是什么呢？开发商建造成本中不少于35%金额的生意要给当地的中小企做，金额的20%由当地中小企公平参与。作为交换，政府的租金就是市场价格减去建筑物盖好后给社会提供的公众价值（消防中心）。所以，大家看到了，开发商的3000万股权投资，其实就是拿着一张租约来评估。
分析到这里，大家应该可以明白了，所谓的EB5占30%是假，首先开工的B楼是100%在用EB5的资金在做。那么就不难理解，银行不肯贷款，而且要有抵押才贷款的原因了，他们在等第一期酒店建完以后用了做抵押再贷！毫无疑问，B楼抵押完资金还是不够的，华盛顿区域中心将会把项目再包装，成为消防中心二期，募集EB5，否则A楼写字楼是无法盖起来的。
看完以后，我们不禁要问，到底就业报告是否包括A楼虚无飘渺写字楼的就业数据？万一写字楼盖不起来，B楼酒店投资者的绿卡岂不是没有任何保障？所有EB5投资者都不会忘记华盛顿区域中心在2012年初让400多中国投资者集体被移民局否决I526的历史性案例（520大桥）。
撇开绿卡不谈，作为酒店市场，跟美国芝加哥，拉斯维加斯和迈阿密等等不少于600亿美金的酒店市场比，华盛顿也算是太小了。而我们的投资者其实是投资于酒店，却不知道酒店将来运营的预测，能否盈利，盈亏入住率，现金流如何，以及将来如何归还EB5资金等等，仅仅说酒店是质押给EB5投资者的。谁不知道呢？你100%用EB5资金盖酒店，然后告诉EB5，酒店质押给你。别忘了，这个酒店是没有土地的，因为那土地是租赁回来的，也就是说，以后酒店的变现是一个很大的问题。我借你的钱盖酒店，不告诉你如何盈利和如何还，然后告诉你酒店质押给你了，不能还的话，你自己去清盘吧。但是又有谁知道，如果我偷偷的把酒店质押给银行，借到钱后盖一座属于我的写字楼；至于酒店，以后EB5投资者慢慢跟银行扯皮去吧。
这样空手套白狼是累了点，而且利润点在2-3年后酒店套出银行钱盖写字楼归自己所有。但是，还是值得的，毕竟没有任何投入。
明明是在投资酒店，为什么一开始就只字不提酒店，到底华盛顿区域中心和中介们在刻意隐瞒什么呢？

作者：dhkslkl 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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