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谢国忠:2010年10月1日,我正式通知泡沫要破 浙江地价或跌80%
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作者
谢国忠:2010年10月1日,我正式通知泡沫要破 浙江地价或跌80%
旧金山夜话
[
博客
]
头衔: 海归少校
声望: 学员
性别:
加入时间: 2006/11/30
文章: 302
海归分: 18512
标题:
谢国忠:2010年10月1日,我正式通知泡沫要破 浙江地价或跌80%
(3478 reads)
时间:
2010-10-02 周六, 11:26
作者:
旧金山夜话
在
海归商务
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
谢国忠:我正式通知泡沫要破 浙江地价或跌80%
2010年10月1日
我现在正式通知大家,楼市已见顶,接下来将逐步下跌,熊市将持续五年,大城市的平均房价可能会跌一半以上
【财新网】(专栏作家 谢国忠)又到了吃大闸蟹的季节。
煮螃蟹,首先你把蟹放在冷水锅中,它们会觉得又回到了湖里,浑然不觉危险。然后,盖下沉重的锅盖,开火。这时,你可以听见它们抓挠锅壁的声音,开始轻,然后拼命挣扎,然后轻,再后就偃旗息鼓了。几分钟后,你打开锅盖,蟹壳已成金黄。这时,你就可以蘸着醋姜,享受美味了。
现在,中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好,会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知,自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了,却尚未发觉。
今年4月,我告诉过读者,楼市泡沫即将破灭时,就会通知大家。现在,楼市已经见顶。在今年余下的时间内,它将逐步下跌。到2012年,人民币升值预期可能会逆转,资本会流出,届时楼市会加速下跌。
中国已进入房地产熊市,将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省,价格可能会下降80%甚至更多。
工资与租金
为什么房价会下跌这么多?当泡沫泄气的时候,房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场,现在的租金回报率不到3%,它必须回到5%以上,每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。
在泡沫时期,准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂,总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时,超量供应会超过投机性需求,足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。
1997 年,外国资金撤出推高了利率,导致香港楼市泡沫破灭,顷刻间,吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭,是因为那些上市公司的大股东们手中 的股票限售期刚过即大规模抛售,惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭,是因为次贷到期了,投机者发现还不上钱。
逐渐泄气
房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后,日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的,而是在其后的二十年中,以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响,房价也在缓慢下跌,直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。
1998年,中国的房地产泡沫也破灭了。三年内,上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说,上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。
现 在的泡沫始于2007年,由宽松的货币政策和人民币升值预期催生,我原以为,它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间 破灭,而是会慢慢泄气。之前,我以为政府可能会在四季度放松宏观调控,导致房价再次疯涨,泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。
“脱衣秀”
政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制,这些买房者其实并没有足够的现金,主要依靠贷款买房,因此,房价不能更上一层楼了。
除 了信贷政策,流动性也在收紧。人民币的汇率仿佛是一场“脱衣秀”。经过多年等待,都没有看到“真材实料”,对冲基金终于受够了,再也不想等下去了。尽管美 国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了,但市场对此已经麻木了。人民币NDF市场并不指望人民币在明年会大幅升值。
这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像存款,但提供的利息却比央行规定的利息高得多。
经济衰退?
现在中国房地产价格正在慢慢下跌,并将于2012年加快步伐,届时,中国经济也将会受挫。未来十年内,出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比,这个增速相对较慢,但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。
中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力,因为他们从投机者那里买房的成本会降低。
为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域,政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去十年,中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年,情况可能刚好相反。
楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹,正在挨煮。但是,趁着现在火小、水温低,聪明人还有时间逃出生天。
(作者为玫瑰石顾问公司董事,经济学家;本文英文版首先发于彭博,财新记者陈璐译)
作者:
旧金山夜话
在
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发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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谢国忠:2010年10月1日,我正式通知泡沫要破 浙江地价或跌80%
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旧金山夜话
- (2114 Byte) 2010-10-02 周六, 11:26
(3478 reads)
[分享]以正常的思维去推测政治行为, 会有一些偶然因素改变进程, 小谢一厢情愿
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mems2008
- (38 Byte) 2010-10-02 周六, 22:04
(589 reads)
老谢不是通知过好几次了吗?
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园丁
- (103 Byte) 2010-10-02 周六, 18:45
(811 reads)
老谢这次看空,好像一直是说的2012吧?前几次也基本蒙对了
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aomen
- (40 Byte) 2010-10-02 周六, 22:33
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老谢没说股市怎么走。
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- (171 Byte) 2010-10-02 周六, 13:43
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今天金店的价格是350,前几天还是336
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