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 读贴偶得：创业，房产，股神之神 |
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hwarrensen
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头衔: 海归少将
声望: 专家
加入时间: 2004/02/22
文章: 1961
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作者：hwarrensen 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
2010-01-13
前一阵子以来，有国内的朋友和我讨论创业。我就跟这位朋友说海归网上创业的话题吵得火热，不妨去看看。朋友回来跟我说，其中不乏真知灼见，但也有许多一看就是没经过实站的想当然纸上谈兵，有些还真的是忽悠。朋友特别提到了两有意思的贴子：一个是 就风水，命运和location 跟绽铃子大师请教 中提到“天涯” 一个23岁房产创业的例子。还有一个是NJ_TIGER: 我由于2007年做股票太好，被美林看上了 。因为我和朋友聊起时老是建议即使你不需要融资，最好也要自己给自己写一个商业计划书，简明扼要的把自己的思路捋顺。看了朋友提的第一个例子，倒还真觉着是个不错的个案，所以我就顺水推舟，也好就着这热门话题就教于诸位，期望对我自己还有朋友能有所教益。至于第二个例子，确也很有趣。只是觉着似乎和创业关联不的，下回再聊吧。
工科白袜民工的一惯风格，注重实际可操作性，所以我下面要说的全凭实战经验。对于象“创业者必须是疯子” 啦，“创业是一种生活方式” 啦。。。等务虚的话题，可能无暇涉略或一带而过。不敬之处，还望诸位见谅。但另一方面，真的创业了，千头万绪，都是operation details，也无法在一个贴子里面面俱到，那只好等以后有暇有空有兴致了。这里我想说的是，在决定创业前，他／她应该做的三件事。做了这三件事，也许没法保证你创业成功，但可能帮助你不犯灾难性的大失误：
• 远见(Vision)
• 风险评估和回报期望
• 赢利模式分析
大概自三国“天下大势，分久必合，合久比分，。。。” 以来，人人都知道凡是要” “成大事” 必须有“天时，地利，人和” －－这三样你至少要占上一样。其实不光是象孔明那样习屠龙术成大事的帝师，就是象你我这种小老百姓做个生意混口饭吃，你首先也要“顺天时” 。简单捷说，还是用这儿的例子：那上面“23岁创业投资房地产” 是在2006年，也就是美国房地产泡沫登峰造极的时候。那时候进入房地产市场，尤其是如果贴子的作者说的是实际情况而不是虚构的话，从她们的经济状和投资的方法来看，恐怕真有可能破产了。不过经过分析，我觉着作者也有可能是虚构故事。愿主保佑！
从普遍意义上来说，创业最要避开的时间就是泡沫快到顶点的时候。这时候也许融资要容易得多，但最大的挑战是可能你的目标市场随着泡沫破裂而一夜之间突然消失了。这其实确实就是贴子作者的情形，我们在下面再具体分析。
风险评估和回报期望可以说是每一个创业者都必须完成的家庭作业：即使你以“创业疯子自居” ，以“创业是一种生活方式” ，你都必须先完成这道作业。美国的统计数据有两个“三～五” ：一个是新创的小公司的前三～五年是个坎，要过去了，生存下来并发展的可能性大增。但在所有的新创的小公司中，大约只有3%~5%能熬过去，剩下的95%~97%都在三到五年左右关门。
而所有这些死掉的公司，绝大部分(>80%)是因位现金流(cash flow) 出了问题，或者叫“资金链断裂” 。
不知道这两个“三～五” 对中国能适用到何种程度。看到归网年年批斗老狼，俺想大家是否都高估了自个的能力？老狼至少把归网拽进了这两个“三～五” 了吧。
赢利模式分析是另一门必修课。除了满腔热血，“疯子” 精神，创业者还必须具备冷静，精明的头脑，钢铁般的意志，尽可能准确地把握市场规率。否则等到资金链断裂，债主上门，满腔热血，“疯子” 精神是不能拿来打发债主的。遥想1860年第二次鸦片战争的通州八里桥之役，僧王僧格林沁帅两万五千蒙古铁骑，以冷兵器时代的的宽大正面集团冲锋对装备精良火器(包括使用康格列夫火箭的印度土著火箭兵) 的英法侵略军。结果是两万五千精骑全军覆没。“可怜无定河边骨， 犹是深闺梦里人。” 当我们缅怀先烈精忠报国视死如归的壮烈时，我们肯定也意识到，规率就是规率。它不会因碰到了热血勇士或者创业疯子而绕道让开。
现在回头来看看这个房产投资创业案例。决定房产投资的赢利模式和现金流的最重要的因素有三个：
• 房子买价
• 贷款利率
• 出租价
作者有许多做法是对的，尤其是费尽心机寻找便宜的房子，并最终还真的找到了。但由于作者入场时机错误，2006年时房市泡沫已实在太大了，即使这样费力找来当时觉着便宜的房子仍有可能高估了。此外，作者在投资策略上犯的错误，尤其是风险评估和赢利模式的错误，最终造成这是一个投资失败的个案。
房产投资其实已经相当成熟，有一套这个产业里能比较精确反映实际情况的赢利模式分析和现金流分析方法。顺便提一下，作者对现金流和赢亏的概念根本就没搞清楚。正的现金流能保证你的生意能顺利周转，但不一定能赚钱。另一方面，即使一直赚牵的企业也有可能发生资金链断裂的情况。
具体到房产投资，作者第一个错误是将按揭(Mortgage) 的月供和赢亏的关系搞混了。分析赢亏时，总收入是每年的房租，而支出包括利息和营运支出。这和月供无关。
另一方面，在现金流分析时，每年月供总和(月供 x 12) 加上营运支出流出现金，而每年的房租是流入的资金。这里和利息无关，和月供有关。
还有，作者严重低估了营运支出。首先地产税是逃不掉的。其次，象作者那样贷款高达95%，保险是贷款商直结强制你买的，也是逃不掉的。第三，作者的月供数有误。30年期，6.5%利，反演回去贷款数是11万3千6百美圆，和哪一项都对不上头。我在下面暂且用这个数估算现金流。每月平均约一个月的空置率是这个产业的低限。说租房无空置就象说旅馆的入住率是100%一样不靠谱。如果这样估算下来，作者每年要亏一千七百多美圆：
赢亏核算表
价格 $115,000
毛收入 $10,260
月租 $855
营运支出 $4,772 (见下面分项明细表)
利率 6.50%
每年付利息 $7,253
赢／亏 -$1,765
每月赢／亏 -$1147
分项支出 (年)
1 税 $1,208
2 保险 $386
3 电费 $180
4 供暖费用 $- 房主付煤气时该项置零
5 供热水费用 $- 房主付煤气时该项置零
6 水费 $644
7 垃圾处理费 $500
8 煤气 $500
9 维修费 $500
10 空置 $855 平均每年约一月
11 房客拒付房租 $- 平均半月房租。这里人为低估置0
12 管理费 $- 当房主有一批公寓单位
13 维修用材料 $- 已包括在维修费中
14 广告费 $-
15 法律费用 $-
16 会计费 $-
17 草坪等维护费 $-
18 其他 $-
注(利息计算)
我曾设计过两个Excel算表，计算月供以及按年和按月的本金和利息变化。在这儿为了简化计算，用了头五年的平均：
本金 x利率 = 115,000 x 0.65 = $7,475
头五年每年付利息 = [$7,437 $7,351 $7,259 $7,161 $7,057]
五年平均 = $7,253
同样，现金流也是负的：每年作者要额外投入三千多美圆，才能维持其房子的日常运作。
现金流表
流入现金 $10,260
月租 $855
年按揭 $8,616
按揭月供 $718
营运支出 $4,772
流出现金 $13,388
现金流 -$3,128
缺乏基本的赢亏和现金流估价知识是导至作者将实际上亏本经营而且需要按时投入现金的投资当成能赚钱的投资。这是最大的失误。除此之外，第二个大的失误是对房产投资的风险认识不清，对投资回报期望不切实际。房产投资是一种相当特别的投资形式。首先，这是一种杠杆放大了的(Leveraged) 的投资，也就是说借别人的钱给自个生钱。对这点作者的认识是对的。其次，在所有杠杆放大的投资方式中，房产是相对最安全的一种投资。和其他杠杆放大的投资方式比如象期货或期权相比，房产投资不存在 “Margin Call” 的风险。但这不等于低风险。投资回报总是和风险存在这近乎比例的关系。高回报必然要承担高风险。杠杆放大投资比无放大的一般投资(比如直节投资股票) 风险要高。落实的房产，底线是你必须能在相当长的时期(几年到几十年) 能每月都付得起月供。而作者正是在这点上失误：首先，她们的月供是基于房租收入(作者反复强调她们自己没有存款等其他现金来源) ；其次，作者的现金流估计错误，所以其投资不光不能为她们积累现金储备，反而需要耗去其现金。第三，作者的租房策略错误，可能导至作者被迫追加相当大的现金。最后压垮骆驼的那根草就是2008年的金融风暴。
此外，作者在投资策略上犯了两个致命的失误。首先，在自己没有住房需要租房时买房子租给别人是毫无道理的。租给自己是最忠实可靠的租客。除了省下自己的房租，还有许多税务和金融(房屋净值贷款，Home Equity Loan/Line)等方面好处。限于篇幅，不在这里展开了。其次，作者买的是大学旁边的房子。学生是相对风险最低的租客，所以大学旁边的房子比其他一般类似条件的房子要贵。作者却将房子租给了蓝领家庭，这又是失误。作者陈述的理由基本不成立。而作者忽视了蓝领租客一个最大的风险：当象2008的金融风暴来临时，蓝领是最先受到冲击的社群。当蓝领失业了，势必拒付房租。要是在旧金山那样的极左城市，房主基本上很那将他们搬出。就是在其他社区，要逐出租户也要付相当大的一笔法律费用(数千到上万美圆) 。在这种情况下，当2008年的金融风暴来临时，作者极可能因资金链断裂而房子被银行收走。
其实即使犯了上述的入场时机错误，风险评估错误，和赢亏／现金流估计错误之后，作者要是不犯这两个致命的策略错误，还有可能保住房子：当时最佳的操作方法是一间自住，然后将剩下的卧室租给学生。
纵上所述，这是一个投资房产失败的案例。
作者：hwarrensen 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由hwarrensen于2010-1-14 周四, 06:13修改，总共修改了1次
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