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主题: [国内购房不得不看]海龟淘金记（九）房产投资的背后--开发商、投资商的搏弈、小业主的风险

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[国内购房不得不看]海龟淘金记（九）房产投资的背后--开发商、投资商的搏弈、小业主的风险

欲归不归的海龟
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标题: [国内购房不得不看]海龟淘金记（九）房产投资的背后--开发商、投资商的搏弈、小业主的风险 (4228 reads) 时间: 2008-12-16 周二, 09:28

作者：欲归不归的海龟 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

海龟淘金记（九）

十月份回到广州不久，就接到同为“xx大厦”维权委员会的A先生的电话，原来他在“xx之珠”的房产也出问题了，这个“xx之珠”就是我在“海龟淘金记（六）”中提过的购买不成，差一点首期款都收不回来的楼盘。

海龟淘金记（六）
http://www.haiguinet.com/bbs/viewtopic.php?p=1252671

正如我在“海龟淘金记（六）”中提过，“XX之珠”是某中央要人叶XX的家族九十年代在广州市区开发的楼盘，不知是否如“西西河”的“万里虎中虎”在其“箭鱼行动”中提及的原因，叶氏家族的走下坡路，导致了该楼盘在本世纪初的资金链断裂，处于烂尾的状态，直到
临近06年市道逐渐好转，有几位不知内情的、且是外行的投资者，忍不住楼市巨大利润的诱惑，主动接盘，却踏入了这个陷阱。

当然这些投资者也不是傻瓜，起码从表面上来看，计算了销售楼价与接手费用及银行抵押款之间的差价，尚存有不菲的利润空间，他们才接的盘，但由于是外行，他们并没有意识到他们接手的、用以销售的那批房子之外的东西，才是要命的！

这里先介绍在国内购房的二个基本概念：小确权与大确权。

小确权即是你与开发商签的合同是真实的，受到了房产交易中心的承认。有人会问，难道开发商居然胆敢与你签假合同？Bingo！在开发商挺而走险的情况下，这种情况是屡见不鲜的，如我目前头疼的“xx大厦”里面的某些单元、以及前二个月的“浙江中港房地产开发有限公司”就发生了一房多卖的情况。当然更多的是开发商在收到了你房款的情况下，没有去银行偿还抵押款，当然房产交易中心也就无法承认这个合同的有效性。

大确权就是你在小确权的情况下，同时开发商满足了房产交易中心的其它要求，如交齐土地出让金，所要求的市政配套，偿还了所有银行抵押欠款等，你就可以办理房产证了！

这里有三位投资者：我在“海龟淘金记（六）”中提过的X总，他是名酒“水井坊”的广东总代理，手头上有些现金；一位是来自广州增城的李总，从事装饰材料的出口，据说在中亚地区占据了很大的市场，赚了不少钱；一位在政府部门工作的叶小姐，叶氏家族的远亲。在06年为了拿回我的首期款，我还花几千元请前二位吃了餐饭。

但这几位投资者搞不清楚的是整幢大楼欠下巨大的债务，包括市政设施（后面的一条市政路，可能用以抵偿土地出让金），以裙楼名义抵押的银行的几亿元债务。更要命的是在他们接手后不久，位于楼下的债权银行“xx农村信用社”换了行长，原来的“利益相关者”不存在了，在新的利益关系建立之前，前二位投资者的日子是很难过的，特别是那位李总，在花了一大笔钱买下了部分房子的所有权，建立了销售部，但销售款按规定打入了银行的的预售款帐户，却没有办法拿来涂消相关的抵押款，当然也就更谈不上享受自己的利润了，至于为购房者办理小确权、大确权的事也就遥遥无期了！

当时那位以义气出名的X总，企图利用自己的政治及社会关系，谋划与国家卫生部的相关公司合作，在裙楼搞一个全国性的医药批发市场，挽救危局。如果能够搞成，总共四层的裙楼就能以每平方三、四万元的价格卖出去，足可以抵消所有债务，该楼盘的困局就可以打破！可惜的是天不从人愿，该项目没有搞成，前二位投资者也只好坐困愁城了。

至于第三位投资者叶小姐，由于“叶氏家族”的“虎瘦威犹在”，银行不得不对她有所顾忌，再加上她占的份额最小，所以她是唯一的能为购买者办理小确权，同时享受自己的利润的投资者。所以我后来想，她应该是知道内情的人，但她有恃无恐，知道不会影响她的投资收益，所以她才敢投入来。

至于那几百名购房者，即使小部分办有小确权，但全都没办法拿到房产证，在07年楼价巅峰也就无法套现了，虽然由于政治压力，房子没有还押的债权银行不敢收楼，但解决问题也就遥遥无期了！

但唯一可以庆幸的是，这批房子没有一房多卖，所面对的只是抵押银行的压力，与之相比，“xx大厦”里面有些单元，却还要面对另一名，甚至是二名其它购房者的争夺，十分头疼。
我07年初专门飞回广州，并被“xx大厦”的几百名购房者推举为维权委员会主席，所面对的局面却是严重得多，很多抵押银行已经过法院的拍卖程序，并通知业主要马上收回房子了。经过多方面的努力，我们成功地在各大媒体上造成声势，并一连多天，在中央电视台的“东方时空”、“焦点访谈”等节目反应了各小业主的苦衷，迫使银行、其它债权人等不敢轻举妄动。

但由于该楼盘所牵涉到方方面面的利益，甚至“XX空军后勤部”也是主要债权人，问题的复杂性也就不是“XX之珠”所能比拟的。另外购房者本身也有小业主、与大业主（握有几十套者）之分，特别是后者，可能只付了10-20%的房款，却享有每年50%的房租收益，对解决问题的态度也就大不一样了。个中内情，让我有空再慢慢道来！

作者：欲归不归的海龟 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由欲归不归的海龟于2008-12-16 周二, 14:26修改，总共修改了2次

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