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#1: 房地产行业：潘石屹神话破灭建外SOHO套牢投资者 (转贴) (2532 reads) 作者: 安普若, 来自: 中国美国的飞机上

时间: 2004-12-29 周三, 19:51
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作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

潘石屹神话破灭建外SOHO套牢投资者

和讯

2004年12月29日

1.建外SOHO:销售神话掩盖下的投资陷阱。

建外SOHO作为一个项目曾经创造了北京乃至中国房地产市场的诸多奇迹：建外SOHO荣获2003中国住交会最佳创新奖。建外SOHO商铺曾以每平米4万多元创下北京市场商铺销售天价。建筑面积70万平米的建外SOHO荣获2003年北京市场销售额亚军(仅屈居于建筑面积300万平米的世纪城之后)。然而，最令人吃惊的是，建外SOHO18栋2069套商务公寓与两栋364套办公间的商务楼，400个沿街店铺，在两年时间被一抢而光。其中销售主体的商务公寓大涨50%，最高达每平米17000元直逼甲级写字楼，而建外SOHO的推广费用（包括广告费用）仅占销售额的0.7％。然而，不幸的是，在建外SOHO开发商获得暴利的同时，建外SOHO的多数投资者都被套牢在一个巨大的投资陷阱之中。

2.建外SOHO:商铺租金连开发商承诺的一半都不到。

建外SOHO销售副总监冯尚东曾为写字楼投资者范女士算过一笔细帐：建外SOHO写字楼出租的租金按国贸周边写字楼最保守的租金水平20美金/平米/月计算，不到六年范女士就可以收回全部投资。而据《楼市》调查，建外SOHO写字楼的租金目前仅为12-14美金/平米/月。而且这一租金水平出租率仅维持在60%～70%的水平。如此看来，加上空置期损失，投资者范女士收回全部投资到的时间至少要在十几年。

此外，建外SOHO销售人员在多种场合承诺，建外SOHO商铺的租金可达到60-80美金/平米/月，而现实是目前商铺的租金仅为20-40美金/平米/月。连承诺的一半都不到。

诚然，建外SOHO销售人员的租金承诺不会写入销售合同，无须承担法律责任。但其诱导投资者掉入投资陷阱的行为，是否应受到职业道德与良心的谴责？

3.建外SOHO:商务公寓投资者租不抵供遭套牢

对于以长期出租获得投资收益的房地产投资者而言，一个基本收益率指标是以租养供。不幸的要属建外SOHO2069套商务公寓投资者。商务公寓租金目前仅为10-12美金/平米/月。这一水平，2003年以按揭方式投资的，以租抵供后尚有些许收益，至少能实现以租抵供，2004年以按揭方式投资的，目前基本上都面临租不抵供惨遭套牢的命运。这一分析的依据是20年按揭，建外SOHO最小户型，97平米商务公寓，月供约6200元。商务公寓开盘最低价每平米12000元，10美金/平米/月，每月扣除5%税费，收益1400元。而房价上涨20%达到每平米14000，以租抵供持平。超过每平米14000，租不抵供遭套牢。2002-2003年商务公寓售价12000-14000元而2004年商务公寓售价14000-17000元。

4.建外SOHO失误之一:把SOHO现代城搬到国贸对面，价格却翻了一番。

是什么原因使建外SOHO这一巨大的销售奇迹变成了巨大的投资陷阱？凭心而论，潘石屹不能算商业骗子，而是商业天才。从潘石屹首先推出面向中小企业的“小型办公，居家办公”（SOHO）商住概念，成功开发总建筑面积为48万平米，拥有48家店铺，283套办公室，1897套公寓么，销售总额约40亿人民币的SOHO现代城的，并使追随的他的SOHO现代城投资者，无论出售出租都获得丰厚回报可以为证。而建外SOHO最大的问题是潘石屹把SOHO现代城搬到国贸对面，价格却翻了一番。建外SOHO与SOHO现代城都是商铺、公寓、办公室，业态相同，现代城公寓办公室开盘价6000元最高价10000元，凭什么建外SOHO位置挪了900米价格却翻了一番？使投资成本与风险大增，所以，建外SOHO投资者无法复制SOHO现代城的成功。

5.建外SOHO失误之二：把商住公寓、商务楼按甲级写字楼价格卖

房地产有句名言：第一是地段，第二是地段，第三是地段。国贸的物业租金(写字楼40多美元/平米/月、公寓20多美元/平米/月)属京城之巅，足以令投资者神往。然而，并非任何物业建在寸土寸金的国贸地段都能如国贸般发物业大财。一位从事二手房转让的经纪公司老总说，物业的转让价值是由二手房市场发现的。同理，物业的租赁价值是由租务市场水平发现的。物业的租金，从住宅、公寓、商务楼到甲级写字楼、商铺由低至高形成级差。凭心而论，建外SOHO的租金水平并未被租务市场低估，其商务公寓租金目前10美元/平米/月已与京城两大豪华公寓棕榈泉国际公寓、世贸国际公寓接轨，其商务楼租金目前12美元/平米/月也与乙级写字楼接轨。问题是，建外SOHO在新房销售时，鲤鱼跃龙门，把其商住公寓、商务楼价格按甲级写字楼价格(每平米2000美元以上)，却无法按甲级写字楼(20多美元/平米/月)水平出租，这样建外SOHO的投资者收益大幅减少乃至租不抵供遭套牢，就是必然的。

6..建外SOHO失误之三：建外SOHO定位之尴尬，不知为谁打造的？

潘石屹的现代城的成功，是因为他首先发现租不起甲级写字楼的成长型企业办公兼居住的需求，并量身打造了物美价廉的SOHO现代城。而建外SOHO的商住公寓、商务楼价格比现代城翻番，与甲级写字楼价格接轨，必然导致租金大幅提高，目前租务市场上商住公寓、商务楼租金水平，分别在1-2元/平米/日，1.5-3元/平米/日，而建外SOHO商住公寓、商务楼租金已达到超过商务楼上限，这使许多成长型企业无法承受，进而将导致建外SOHO空置率的大幅提高。而且随泛CBD中低价商住公寓、商务楼的崛起，建外SOHO的日子将俞来俞难。另外，

伟业顾问董事总经理，商业地产专家蔡宇翔则指出了建外SOHO商铺定位之尴尬，建外SOHO商铺总面积将近50000平方米，如果定位于本社区内的消费者，那么很难被社区内部的需求消化，70万平方米的社区商业面积在2000平方米就已经足够。如果建外SOHO的商铺定位于“大商圈”，那么至少在现在，这些商铺显然很难成为这一商圈的中心，国贸中心、燕莎、贵友都必然分流建外SOHO的客流，那么，在这样的情况下，50000平方米的商业面积同样缺乏有效的需求支撑。因此，无论定位于消费群体的哪一端，建外SOHO的商铺的经营状况都会面临比较大的困难，高额的租金回报自然不能实现。

7.否认中国房地产泡沫著称的潘石屹，自已吹了个大泡沫？

有报道称：潘石屹的新作Soho.尚都，近日开盘，Soho.尚都包括一条包括37，000平米商铺的低层商业街，两座中等高度的SOHO建筑（小型办公，居家办公）。预期开盘价每平米17000元。Soho.尚都与建外SOHO业态相同，却以建外SOHO商务公寓最高价开盘，Soho.尚都，还能延续SOHO现代城低开高走，建外SOHO高开高走的格局继续高开高走吗？也许一个比建外SOHO更大的泡沫又要吹起来了。（和讯网独家作品，转载务必请注明出处：和讯/薛升）

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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