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#1: 【美国房地产投资最新进展】新的突破：我们准备投资一个大型A级公寓 (4669 reads) 作者: 狼协, 来自: 美国

时间: 2014-11-24 周一, 00:07
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作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上次的项目因为我们这边没有commitment前，管理团队不敢给 hard money, 以至于失之交臂，大家都觉得非常可惜。许多同学纷纷给我来信，表示愿意加入订金池，以便下次管理团队能够果断出手，同时保证自己的投资份额。

我们的进一步目标是做成　ＲＥＩＴｓ（美国房地产投资信托基金）上市。　但是如果要上市，投行会看我们的资产组合。我们前期的投资，为了追求好的现金流和现金回报率，都是投的Ｃ、Ｂ级的公寓。如果要上市，我们的投资组合里面应该有不少优质资产。Ａ级公寓地段好，品质高，价钱好，升值潜力大，风险较小，所以应该考虑开始加入一些Ａ级公寓作为我们的优质资产。前一阵新闻中比较有名的盛世神州投资基金现在跟我们谈合作。他们也在休斯敦买了三千多套房子，全部是Ａ级公寓。当然Ａ级公寓因为价格高很多，因此其ｃａｐ　ｒａｔｅ比Ｂ级和Ｃ级低，一般在５％左右。尤其是他们的物业由老美管理，其成本也高些。但他们买入的时候价格比较低（一两年前在ｏｆｆ　ｍａｒｋｅｔ买的，大概９万美金左右），今年其物业升值了两三万。因为有银行贷款，他们投入的现金也就三万左右，所以等于翻倍了。同时他们做了装修，因而提高了租金，使得现金流也改善不少，ｃａｐ　ｒａｔｅ从　５％提高到８％。　而我们如果一旦能够达到　ＲＥＩＴｓ上市的目标，就能将我们的投资提升到一个更高的层次：

１）　美国股市上，ＲＥＩＴｓ的Ｐ／Ｅ　Ｒａｔｉｏ（市盈率）一般在１５倍左右。这样我们就能够赚取二级市场的利润，这是倍数的回报，而不是现在的百分之十几。当然，我们现在的百分之十几，也只计算了租金方面的回报，而没有计算升值；

２）　上市后，我们融资的成本将能显著降低，规模将显著扩大；

３）　同时，由于房地产的流通性是比较差的，但是因为有经营性的现金收益抗住经营成本，同时也降低了风险；而股票的流通性是比较好了。这样就能够取长补短，相宜得彰。大家手里持有的股票可以随时在股市上卖出，进一步降低投资风险。

所以，Ａ级公寓在未来的休斯敦的投资里面，其比重会逐渐加大。其理由是：

1）做REITs上市需要A级公寓作为优质资产组合；

2）虽然A级公寓因为价格高的原因，其Cap rate 比较低。但因为风险较低，所以其贷款利率也会较低。这样就影响了cash on cash（现金投资回报）。同时，大家知道，一般价低物业现金流高，升值低，而价高物业现金流低，升值高。由盛世中华的投资业绩看，A级物业的升值潜力比较高，值得投资。

现在管理团队就准备对一个A级公寓出手。大致情况如下：

位置：大概是在休斯顿的二环以内，东南角，有湖景（water front）。我们以前买的多在西南角，二环附近。距休斯顿国际机场只有两英里的距离。该机场拥有4000个雇员，而且即将扩展至一万个工作机会。休斯顿港在五英里距离。附近有一些大的国际企业，比如飞利浦，Dow Chemical等，已经宣布投资扩展十亿美金在这个地区。

设施：度假房风格的游泳池，健身房，车库（我们以前买的都是露天停车场），商务中心等。

总投资：约1300多万美金。现金投入约380万美金，约76000美金一套。因为是A级公寓，价格比我们以往高了很多，当然其地段也好很多，房子也新很多（我们以前买的大都是70年代末80年代初的，现在这个是90年代末的），质量也好很多，房子也大很多。在A级公寓来说，这个价钱算比较便宜的了。一般都得十万美金以上。附近的 Bayshore医疗中心拥有雇员1500人。

贷款约一千万美金，利率4.25%。公寓现在的cap rate 大概是 5.54%。预估我们接手后，稳定下来时，cap rate会在 7.32%，现金回报率（cash on cash）10%以上。如果加上按揭里面的本金，现金的投资回报率可达 14%。不过这建立在我们出价的基础上。现在有人的出价比我们高，要拿下这个物业，我们或者得提高价格，或者得给出不可撤销的诚意金。如果需要诚意金时，我们会召集定金池，到时候会通知大家。

详细资料我会在信里面发给大家。新同学有兴趣了解的可以给我来信：chairwolf 圈a gail.点com。

我们也打算在一些房价比较高的地方尝试做开发模式。因为买地需要全现金，而美国人现金不多，所以一般地价和房价有一个剪刀差。而建筑成本基本上不会有很大变动，这就成为我们获利的落差模式。据经验，开发模式如果顺利，其年回报率可以在20%到100%之间。但需要在当地有熟悉做开发的人。

again，投资有风险，入市须谨慎。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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