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【原创】重庆2011房市之2012--为何重庆房市率先与于全国价跌量跌？为嘛呢？

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#1: 【原创】重庆2011房市之2012--为何重庆房市率先与于全国价跌量跌？为嘛呢？ (3068 reads) 作者: 今明,

时间: 2012-1-15 周日, 13:03
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作者：今明在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

2011年，重庆价跌始于5月份，而全国真正价跌开始是9月份。重庆量跌开始于7月份，而全国量跌真正开始于11月份。为何重庆房市率先与于全国价跌量跌？为嘛呢？为嘛呢？

2010年，重庆总成交量2200万方，2011年，重庆总成交量1700万方。

目前存货有8000万方，预计2012年供应量不会超过7000万方，总供应量不会突破2011年的1700万方。

2009年，重庆房价均价4300元，2010年，重庆房价均价5900元，2011年，重庆房价均价6900元。2011年增幅18%，在全国增幅靠前。

重庆房产税2010年1月底出台。2011年共收取了房产税月1亿。2011年收取房产税标准是建面单价9300的（可能记错了，），2012年房产税收取标准是建面单价一万二千多（具体不记得）。（2011年满足纳税标准的，虽低于2012新标准，不过仍然会一直缴。）

这依然是一个大牌开发商还没有怎么看得上的市场。利润率低，绝对单价低。重庆率先于全国价跌量跌，最主要原因是重庆整体呈现高速成长型的城市特点，总盘大，整治成本高，一条路是南京的2倍。而高端量则一直比较少。2004年，重庆销售总量1300万方，超过单价4000的，仅仅有200万方。

绝对价格低，降10%，对于一个大牌开发商的一个项目，损失也就是几个亿。这不象北京上海，降10%的损失是几十个亿。所以北上广一定要死扛，而重庆，开发商有主动降价的意愿。

重庆政府限贷措施率先全国严厉执行，一大原因是重庆开发商门槛底，不象北上广，一个项目必须五六十亿。重庆很多制造业、科研企业进入了房地产，以前拿地，盖厂房办公楼，一两个亿，现在做房地产，变为10亿，大大挤压了制造业科研企业的制造科研能力，政府就要把这一批非专业企业挤出市场，因为这严重影响了产业转型，影响了民族经济。这些企业要么降价，要么卖项目。

重庆未直接限购，一是征收房产税，以调节高端供应量，二是信贷控制。2011年5月，重庆所有银行信贷，房贷个人信贷，控得死死的，而深圳等城市的售房人员则还未感觉到信贷严厉。而重庆一直以来都是中低端为主，购房者也主要是刚需（包括相对刚需），在限贷之前，70%购房者贷款买房，限贷后，50%的人全款买房，不过购房者大大减少。

尽管重庆一直以来是中低端房，是刚需，泡沫不大，但在全国房事大势下，2012年，重庆房市，不会一枝独秀，只是有其特点。另外，2012年的调控措施预测不会更严厉，也不会用“放松”来形容，只是政策会逐步立体，多层次。

本场探讨缘于偶一朋友的美国同事，想了解中国未来的宏观经济是否还可以保持如此高速增长，选择了来到重庆。出席者大部分由偶邀请，偶也是第一次系统听房产市场，感觉虽然业内人士都赞同此次调控之必须，不过却都这个依靠政策和投资驱动特别明显的城市的未来发展充满信心。

作者：今明在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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