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谈谈如山与国税局关于商业地产案例的博弈
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作者
谈谈如山与国税局关于商业地产案例的博弈
狼协
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头衔: 海归元勋
声望: 院士
性别:
年龄: -312
加入时间: 1970/01/01
文章: 25707
来自: 美国
海归分: 6039767
标题:
谈谈如山与国税局关于商业地产案例的博弈
(4474 reads)
时间:
2011-5-28 周六, 22:49
作者:
狼协
在
海外房地产
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
如山的案例见链接:
与国税局赌一盘
。 让我提素如下:
本底: $436,186。关键是这块地的真正价值双方都不知道,但有一个county的估价六十万。如果这个参考价格靠谱,那么中间的利益是十六万。就是双方的厮杀将以这十六万为考虑基础。如山付出以十六万为底线(因为有风险,他的实际付出显然不会接近这十六万。而国税局的期望也以这十六万为顶部。他们放出那$183,685,只是“漫天要价”的手段,不能当真。但国税局“姓公”。姓公的基本都一个德性,就是输赢都不那么在乎。所以反而会对赌博过程感兴趣(拍卖的时候来了那么多人也很说明问题。这帮孙子都很想借机“见识见识”)
国税局的百分之六年利赎回,如山能多拿的利息,几乎可以忽略不计(因为时间太短)。
第一局:如山offer 国税局2万。这是为了保住这块未知价值的地产的谨慎试探。如果国税局接受,那么他们就拿回2万,而如山多付出2万。
博弈决策:16万对2万。砝码太轻,决策很容易作出。但有一个问题。如山在 foreclosure 拍卖中,没有任何人竞价,所以他只多出了一块钱就拿下。那么国税局凭什么认为在自己更没有知名度的拍卖网站通告中,可以获得更多的竞价者呢?这点存疑。事实证明国税局赌对了。
第二局:这个出价在国税局的眼里,显然没有任何“诚意”。所以他们没有理睬,直接就把物业放上拍卖网站,而且要求付保证金。但在我看来,国税局的保证金条件非常的不fair:
引用:
要求有兴趣参加拍卖的,先交4万保证金,担保他们一定去参加竞投,不然,保证金将被没收。但IRS在收到保证金后,到拍卖之前都要权取消拍卖,将保证金退回。接受登记的最后期限在IRS赎回权失效前一个星期,也就是距离现在约20天。
这就是说,deadline 前想参加拍卖的人,必须交保证金(这可跟一般 foreclosure 拍卖不太一样。一般拍卖都是当天入场的时候交保证金,有的地方甚至无需保证金)。就是错过 deadline 后,就没有资格参加拍卖了。我觉得很奇怪,难道过了 deadline 有人要参加,也不允许吗?不公平的地方是,国税局倒是可以随时取消拍卖。就是这个赌局只对一方有制约。看来公权力一有机会便会不老实,所以米国的政治制度把政府看的死死的。
这一局可能的结果有两个:
如果无人交保证金,如山赢。他连2万都不必出,等于多赢两万。
如果有人交保证金,国税局赢。因为国税局至少可以拿回四万。如山为了要保住这个物业,至少要比原来出价(2万)再多付两万。实际上只要有一个人交保证金,就不会有这么幸运。双方应该至少有一段时间的竞价。如山当时心里的衡量,我觉得多少有点自我安慰:
引用:
我赢了,少付2万。我输了最多也就少赚这一笔。
我觉得其实不是这样。就决策来说,输赢的比较应该是:赢了,当然是等于少损失2万。输了,那就应该是到手的利益丢掉了。说“少赚这一笔”也对。但那“鸡”本来是自己锅里都煮熟了的,却飞了。本来应该捶胸顿足才对。只是他当时并不知道这只“鸡”,竟然值80多万。这其实也很难怪他当时没有做足功课。因为自己当时并不熟悉商业地产,只能问别人。但是别人一旦知道这儿有块肥肉,除非自己没钱,否则哪能无动于衷。
这一局实际上筹码不在双方那里,所以也无决策可言,只看第三方出牌。两星期后,没有人交保证金。看来国税局老奸巨猾,马上心生一计,让如山垫底,就是让如山交2万块钱,同时却不撤销拍卖。如山不上当,于是国税局就继续等。然后到 deadline前四天,还是没有人交押金,于是国税局再出有offer:
第三局:国税局答应如山2万块赎金的offer,但承诺三天内办完手续。
如山的博弈决策:20天的交保证金时间,17天里无人交。所以剩下的3天有人交的概率也很低。就是以75%的概率去赢2万,15%的概率输四万以上到16万(当时没有意识到这个物业值120万)。0.75 X 2 = 1.5 = 0.15X 10(取四万和16万的中位数)= 1.5. 所以押哪边都对。但有一点关键:决定权还是不在如山这边。国税局承诺三天办完手续,这就是说,在最后一天之前,主动权还是在国税局那里。只要在那以前有人交保证金,手续就告吹。所以如山的决策没有太大意义。
第四局:在dealine前3天,国税局拿到一个保证金!这个时候天平倾向了国税局这边,他们肯定已经可以拿到比如山的两万翻倍的利益了。所以如山的offer被彻底turn down. 如山那么拿出新的offer:5万,比拍卖底价多一万。
国税局的博弈:因为看如山的态度,他不会轻易放弃这块物业。他愿意出5万,这已经高于拍卖底价,所以如山铁定参加拍卖。两人竞价,这一万,国税局觉得很容易超过,所以没有理睬。但是对如山来说,no harm. 因为他这只是试探,他还可以再出更高价。
第五局:如山很果断,再大幅提高offer:娘西皮,9万!原物业只欠国税局本金8万而已,这下子国税局笃定不赔,而且略有一万进账了。这时候连国税局出面的马仔都已经很高兴了,但老奸巨猾的老板还是不答应。他开出的条件是原物业主欠款本金、利息和罚款全部的18万多。
如山决策:参加拍卖。因为实际上拍卖的加价很可能低于这18万。毕竟这已经是他现在的开价的翻倍了。但这里有个疑问:这个时候已经超过了一个星期的保证金的 deadline,如山还有资格参加拍卖吗?当然,国税局肯定乐意他参加。因为如果他不参加,国税局又亏了:他们只能拿到四万,比如山的offer 少了五万,简直就亏大了。
第六局:公开拍卖。这个时候对手换了,国税局已经不能有所作为,博弈的是如山和B君。 而B君一上来就加一万块,对此如山认为对方是个菜鸟,因为老手的话,一般都一百一百地往上加。我觉得也不一定。因为如果对方是做了功课,知道这个物业至少值120万的话,他就可能用这种“大石压死蟹”的方法,一下子摧毁对方的心理,让对方及早放弃抵抗。果然,如山判断对方是个非理性的新手,恋战的话会让自己被带入危险地带,所以刹车。但可以看出如山是个非常成熟的操盘手,他并未很早放弃抵抗 ---- 直到喊价达到county的估价六十万,也就是自己的顶线。然后果断撤退。
这场博弈精彩非凡,可以列入海归黄埔军校教案。
作者:
狼协
在
海外房地产
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由狼协于2011-11-18 周五, 10:16修改,总共修改了2次
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谈谈如山与国税局关于商业地产案例的博弈
--
狼协
- (4231 Byte) 2011-5-28 周六, 22:49
(4474 reads)
在第五局的时候退出拍卖?
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lesliya
- (0 Byte) 2011-5-29 周日, 03:42
(570 reads)
这个选择对如山毫无意义
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狼协
- (122 Byte) 2011-5-29 周日, 03:56
(695 reads)
我在课堂上学习到的是
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lesliya
- (192 Byte) 2011-5-29 周日, 20:16
(683 reads)
【今日感慨】对策论最多也就是通过模型给出几个“如果A1, 那就做D1, 如果 A2, 那就D2. ”等等。
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aomen
- (230 Byte) 2011-5-30 周一, 10:42
(583 reads)
一惊,还以为是吾皇呢
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lesliya
- (328 Byte) 2011-5-30 周一, 21:32
(583 reads)
美国的经济学和商科的学术研究,早已走入歧途。
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aomen
- (91 Byte) 2011-5-30 周一, 23:08
(504 reads)
lesliya兄和狼兄的讨论里有几个points都可以深入讨论的,
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如山
- (429 Byte) 2011-5-30 周一, 00:28
(631 reads)
补充一点
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lesliya
- (261 Byte) 2011-5-30 周一, 00:56
(576 reads)
这就说对了。我整个
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如山
- (30 Byte) 2011-5-30 周一, 01:01
(441 reads)
这个 bonus 的请求国税局不会理睬
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狼协
- (294 Byte) 2011-5-29 周日, 22:52
(659 reads)
其实
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lesliya
- (250 Byte) 2011-5-29 周日, 23:37
(616 reads)
你说 jump bid 是拍卖中的常见手段,这一点很有意思。“常见”不错,“手段”
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如山
- (345 Byte) 2011-5-30 周一, 00:50
(648 reads)
就是这样
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lesliya
- (244 Byte) 2011-5-30 周一, 01:03
(543 reads)
非常感谢。我已经在网上找到这本书,准备order。我还是
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如山
- (101 Byte) 2011-5-30 周一, 01:11
(572 reads)
这书真是没有指导意义
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lesliya
- (125 Byte) 2011-5-30 周一, 01:20
(546 reads)
呵,是这样。那就
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如山
- (17 Byte) 2011-5-30 周一, 01:26
(435 reads)
:) 拍卖赢利
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lesliya
- (204 Byte) 2011-5-29 周日, 23:05
(583 reads)
如山不高的报价(两万;五万)国税局根本没有理睬
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狼协
- (360 Byte) 2011-5-29 周日, 23:42
(574 reads)
换方式
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lesliya
- (644 Byte) 2011-5-29 周日, 23:58
(607 reads)
非常感谢 lesliya 兄和狼兄的讨论,很有意义!先请教lesliya 兄
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如山
- (89 Byte) 2011-5-30 周一, 00:06
(568 reads)
呃
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lesliya
- (185 Byte) 2011-5-30 周一, 00:43
(569 reads)
“微观经济学"我读过呀,除了MBA课程有之外,我专门还补读了这方面的书,
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如山
- (65 Byte) 2011-5-30 周一, 00:55
(580 reads)
呃
--
lesliya
- (67 Byte) 2011-5-30 周一, 01:07
(518 reads)
我的MBA课程关于经济学
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如山
- (40 Byte) 2011-5-30 周一, 01:15
(448 reads)
实际上什么情况都有
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狼协
- (135 Byte) 2011-5-30 周一, 00:04
(615 reads)
对对对
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lesliya
- (149 Byte) 2011-5-30 周一, 00:31
(430 reads)
不得不又赞狼兄一次:正是这样。
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如山
- (0 Byte) 2011-5-29 周日, 05:15
(408 reads)
赞一个!狼兄的分析逻辑清楚、丝丝入扣,真精辟!比我写的还好:-)
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如山
- (544 Byte) 2011-5-29 周日, 01:11
(715 reads)
如山兄客气了。还有一点值得无耻吹捧:
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狼协
- (176 Byte) 2011-5-29 周日, 02:54
(793 reads)
这个吹捧是有点肉麻和想当然。反例很多
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HWB
- (109 Byte) 2011-5-30 周一, 00:05
(599 reads)
我说的是A,您却拿B来说事,当然就差远了
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狼协
- (89 Byte) 2011-5-30 周一, 08:29
(496 reads)
经商如此,职场也是如此; 从小培养做人的风度也很重要。
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sanan
- (193 Byte) 2011-5-29 周日, 14:27
(481 reads)
nothing personal这一点尤其值得吹捧.
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watsons007
- (134 Byte) 2011-5-29 周日, 05:41
(607 reads)
关于中国人的普遍态度部分,说得很对!情况就是这样。
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如山
- (0 Byte) 2011-5-29 周日, 10:48
(401 reads)
你说得非常对!这是我在美国经商
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如山
- (165 Byte) 2011-5-29 周日, 05:11
(661 reads)
主要是这些淫都不打poker
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四天王
- (94 Byte) 2011-5-30 周一, 06:18
(511 reads)
哈哈哈,就是,就是:-)
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如山
- (0 Byte) 2011-5-30 周一, 11:01
(341 reads)
分析的很棒
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xhhzs
- (8 Byte) 2011-5-28 周六, 23:55
(340 reads)
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