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【高树闲聊房地产】Short Sale中的猫腻（一。什么是Short Sale？）

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#1: 【高树闲聊房地产】Short Sale中的猫腻（一。什么是Short Sale？） (5241 reads) 作者: 高树, 来自: 美国加州旧金山湾区

时间: 2011-7-26 周二, 05:51
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作者：高树在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

【高树闲聊房地产】Short Sale中的猫腻（一。什么是Short Sale？）
高树 2011年7月25号。

先要申明的是，我不是房地产经纪，更不是Short Sale方面的专家，在此不过是闲聊和讲故事而已。再要声明的是，多数经纪都是好的，讲职业道德的。还要声明的是，很多Short Sale还是有很好的回报，不能因为少数经纪的骗人行为而因噎废食。

Short Sale，简单地说就是在房子卖了的钱不够还银行贷款的情况下，银行同意房主卖房；而且房子卖了以后，尽管银行拿到的钱比贷款少，它也不再追讨房主所欠的余额。所以，Short Sale必须要有贷款银行批准才行。

一般的Short Sale的程序是，房主告诉银行想做Short Sale。然后找经纪（agent）把房子放到市场上。尽管房子有要价，但这个要价最后要等银行批了才知道是否有效。有经验的经纪会知道什么要价能得到银行的批准。如果有人愿意出和要价一样或更高的价的话，经纪就把最好的报价（offer）报给银行。银行会做估价（appraisal）。根据这个估价，银行会告诉经纪和房主银行想要的最低的到手的钱，或最低的实得净值（net）。也就是只要银行拿到不低于这个实得净值,银行就同意让那个房子卖掉。这个最低的实得净值一般是估价的85-90%，因为银行考虑到要给两边的经纪费，转让费，和买主贷款费用，等等。跟据这个最低的实得净值，经纪和房主加上给两边的经纪费，转让费，买主贷款费，和其他费用（如给房主的搬家费），然后再告诉买主要多少。买主可以讨价还价，最后可能达成协议，然后成交。一般人不是太清楚的是，在Short Sale中，最重要的是银行要的最低的实得净值。银行对成交价其实不是很关心的。第二重要的是银行给的截止日期。如果在截止日期之前，房子还没卖掉的话，银行经常会取消Short Sale，然后走收回房子（foreclosure）的程序。其他（包括成交价和买给谁）对银行来说都是比较好说话的（要改的话很容易）。

我们在今年初的时候，到世界著名葡萄酒乡Napa南边的一个小镇去看过一个要Short Sale的房子。上市经纪是房主的亲戚。当时银行的截至日期快要到了。上市经纪告诉我们，银行要的最低的实得净值是27.5万美元。我们要的话，他可以28万美元买个我们（我们是自己去看房，没有自己的经纪）。他因为是帮亲戚卖房子，所以就没想赚太多。亲戚想走Short Sale,是因为Short Sale对信用影响相对较Foreclosure小。我们因为不是太喜欢房子里面的布局，所以我们没有买。这个房子没过多久就以28万美元的价格卖掉了。如何是一般的情况的话（不是亲戚帮忙买的话），那个房子应该是要买大约30.5（27.5/0.9)万到32.3（27.5/0.85）万的。在那个房子成交前后的30天内，附近有两栋同样户型的房子分别买了30.6万和34万美元。这就是说，如果运气好的话，Short Sale还是可以买到比较合算的房子的。

相对于一般的房屋买卖而言，Short Sale比较特殊的是有银行的参与。因此，除了有一般的房屋买卖的猫腻之外，还有和银行介入有关的猫腻。我在下面就聊聊我所知的那些个与银行参与有关的猫腻。

作者：高树在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由高树于2011-7-30 周六, 04:29修改，总共修改了1次

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