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主题: 【美国房地产投资最新进展】新的突破:我们准备投资一个大型A级公寓
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作者 【美国房地产投资最新进展】新的突破:我们准备投资一个大型A级公寓   
狼协
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头衔: 海归元勋

头衔: 海归元勋
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文章标题: 【美国房地产投资最新进展】新的突破:我们准备投资一个大型A级公寓 (4526 reads)      时间: 2014-11-24 周一, 00:07   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上次的项目因为我们这边没有commitment前,管理团队不敢给 hard money, 以至于失之交臂,大家都觉得非常可惜。许多同学纷纷给我来信,表示愿意加入订金池,以便下次管理团队能够果断出手,同时保证自己的投资份额。

我们的进一步目标是做成 REITs(美国房地产投资信托基金)上市。 但是如果要上市,投行会看我们的资产组合。我们前期的投资,为了追求好的现金流和现金回报率,都是投的C、B级的公寓。如果要上市,我们的投资组合里面应该有不少优质资产。A级公寓地段好,品质高,价钱好,升值潜力大,风险较小,所以应该考虑开始加入一些A级公寓作为我们的优质资产。前一阵新闻中比较有名的盛世神州投资基金现在跟我们谈合作。他们也在休斯敦买了三千多套房子,全部是A级公寓。当然A级公寓因为价格高很多,因此其cap rate比B级和C级低,一般在5%左右。尤其是他们的物业由老美管理,其成本也高些。但他们买入的时候价格比较低(一两年前在off market买的,大概9万美金左右),今年其物业升值了两三万。因为有银行贷款,他们投入的现金也就三万左右,所以等于翻倍了。同时他们做了装修,因而提高了租金,使得现金流也改善不少,cap rate从 5%提高到8%。 而我们如果一旦能够达到 REITs上市的目标,就能将我们的投资提升到一个更高的层次:

1) 美国股市上,REITs的P/E Ratio(市盈率)一般在15倍左右。这样我们就能够赚取二级市场的利润,这是倍数的回报,而不是现在的百分之十几。当然,我们现在的百分之十几,也只计算了租金方面的回报,而没有计算升值;

2) 上市后,我们融资的成本将能显著降低,规模将显著扩大;

3) 同时,由于房地产的流通性是比较差的,但是因为有经营性的现金收益抗住经营成本,同时也降低了风险;而股票的流通性是比较好了。这样就能够取长补短,相宜得彰。大家手里持有的股票可以随时在股市上卖出,进一步降低投资风险。

所以,A级公寓在未来的休斯敦的投资里面,其比重会逐渐加大。其理由是:

1)做REITs上市需要A级公寓作为优质资产组合;

2)虽然A级公寓因为价格高的原因,其Cap rate 比较低。但因为风险较低,所以其贷款利率也会较低。这样就影响了cash on cash(现金投资回报)。同时,大家知道,一般价低物业现金流高,升值低,而价高物业现金流低,升值高。由盛世中华的投资业绩看,A级物业的升值潜力比较高,值得投资。

现在管理团队就准备对一个A级公寓出手。大致情况如下:

位置:大概是在休斯顿的二环以内,东南角,有湖景(water front)。我们以前买的多在西南角,二环附近。距休斯顿国际机场只有两英里的距离。该机场拥有4000个雇员,而且即将扩展至一万个工作机会。休斯顿港在五英里距离。附近有一些大的国际企业,比如飞利浦,Dow Chemical等,已经宣布投资扩展十亿美金在这个地区。

设施:度假房风格的游泳池,健身房,车库(我们以前买的都是露天停车场),商务中心等。







总投资:约1300多万美金。现金投入约380万美金,约76000美金一套。因为是A级公寓,价格比我们以往高了很多,当然其地段也好很多,房子也新很多(我们以前买的大都是70年代末80年代初的,现在这个是90年代末的),质量也好很多,房子也大很多。在A级公寓来说,这个价钱算比较便宜的了。一般都得十万美金以上。附近的 Bayshore医疗中心拥有雇员1500人。

贷款约一千万美金,利率4.25%。公寓现在的cap rate 大概是 5.54%。预估我们接手后,稳定下来时,cap rate会在 7.32%,现金回报率 (cash on cash)10%以上。如果加上按揭里面的本金,现金的投资回报率可达 14%。不过这建立在我们出价的基础上。现在有人的出价比我们高,要拿下这个物业,我们或者得提高价格,或者得给出不可撤销的诚意金。如果需要诚意金时,我们会召集定金池,到时候会通知大家。

详细资料我会在信里面发给大家。新同学有兴趣了解的可以给我来信:chairwolf 圈a gail.点com。

我们也打算在一些房价比较高的地方尝试做开发模式。因为买地需要全现金,而美国人现金不多,所以一般地价和房价有一个剪刀差。而建筑成本基本上不会有很大变动,这就成为我们获利的落差模式。据经验,开发模式如果顺利,其年回报率可以在20%到100%之间。但需要在当地有熟悉做开发的人。

again,投资有风险,入市须谨慎。































作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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