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主题: 一年半以来美国房地产公寓小区投资总结暨最新项目

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一年半以来美国房地产公寓小区投资总结暨最新项目

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这类投资，从银行贷款应该不太难？有Private Lender 愿意做融资 -- Diamondhorse - (167 Byte) 2014-4-29 周二, 14:49 (903 reads)

狼协
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标题: 并不容易 (905 reads) 时间: 2014-4-29 周二, 18:37

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

次贷以后，银行大幅度收紧了贷款政策。当然，现在放松很多了。但对外国人还是很紧。如果是私人住宅，可以贷到50%。就是你首付的一倍。但商业住宅的贷款就很难。银行作为最大的风险承担者，贷款需要以下条件：

1) 当然，首先是物业抵押；

2) 管理团队的经验和业绩，要有track record；

3）所投物业净收入和月付贷款按揭之比。一般银行要求达到1.5倍。就是说，你的净收入在每个月还掉按揭之后，还剩下相当于按揭的一半的after debt net cash follow。这意味着银行经过尽职调查后，认为这是一个好deal，你有足够的余地还钱。

4）很多时候，因为Non-Recorse loan要求苛刻，甚至根本拿不到，所以我们一般贷款都是recorse loan。银行要求管理团队的成员的个人信用或财产的担保，也就是要求有对管理团队成员个人资产的无限追索权利。大家知道我们注册的是LLC，也就是有限责任公司。如果物业赔钱，投资人（LP）的损失以投入资金为限，债权人不能追索个人资产。但是对于recorse loan，管理团队成员(GP)的责任就是无限的，银行有权追索其个人资产。

私人贷款以前也有网友给我们推荐过。但利率一般比较高。我不知道他们是否也存在银行那样的贷款调查和手续费。如果是，那么购买便宜的出租物业就不划算。因为一个房子三四万，你要形成有规模的投资，比如三四百万，那就得买至少一百多个房子（按照经验，规模在200-800套房子的规模，管理成本最低）。那样每个房子做一次，就得付一百倍的手续费，这有点受不了。不过我觉得私人贷款应该松一些，毕竟以利率较高为代价，所以应该可以谈。如果大家有好的线索，可以给我们介绍，这样我们就可以操作这一类的投资。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2014-4-30 周三, 09:42修改，总共修改了1次

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