| 作者 |
 老狼投资美国房地产计划，我想问几句。 |
 |
| 所跟贴 |
老狼投资美国房地产计划，我想问几句。 -- 对冲基金 - (801 Byte) 2012-7-04 周三, 02:52 (4909 reads) |
狼协
[博客]
[个人文集]
头衔: 海归元勋
声望: 院士
性别:  年龄: -312
加入时间: 1970/01/01
文章: 25707
来自: 美国
海归分: 6039767
|
|
|
作者：狼协 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
1）我在主贴和跟贴里，都明确地讲明了，我个人建议投资人控股。主贴的链接见：
https://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=1985743
| 引用: | | 所以关键是这首期一百万美金到三百万美金的资金的成立。当然如果这笔资金能够来自于一个来源最好，这样可以使投资结构简单化，乃至于投资者可以控股。当管理团队表现不能令人满意时，可以换马。 |
跟贴的链接见：
https://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=1986216
| 引用: | 我不代表管理团队，没有跟人家协商过，无权作出承诺。到底是多少，需要双方公平合理地协商后才能定出。
而且我表达的也非常清楚，投资人出的是25% 的钱，但是管理团队愿意将他们贷来的 75% 的钱所带来的利益向投资人分享。到底分享多少？需要双方协商。如果分享 25% 以上，那么投资人就拥有控股，如果分享 30%，那么投资人就拥有55%的股份。如果分享45%，那么投资人就拥有70%的股份。。。以此类推。 |
https://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=1986296
| 引用: | | 然后是决策问题。因为美国的法制比较健全，一切按照美国的法律办。如果是投资人控股，那问题就更简单。管理团队如果表现不满意，投资人可以换马。 |
https://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=1986386
| 引用: | 我觉得两个因素都有。银行肯定是针对这个项目进行贷款的。因为管理团队所操作过的同类项目都很赚钱，所以银行愿意对同样的项目同样的团队贷款。但是仅仅以项目的物业做抵押是肯定无法借到钱的，否则仅仅以购买的物业作抵押就可以贷到款，这个模式早就遍地开花了。除了项目的物业之外，还需要以管理团队自身的信用和财产作担保和抵押。这是这种模式的主要进入门槛之一。所以这个贷款，应该是两个因素都有，这也是管理团队愿意分享贷款所带来的利益的理由。至于双方各分多少？这就需要双方本着公平、合理和双方的利益都最大化的原则进行协商。
这里再强调一下：不是一定非要用管理团队的贷款不可的。如果投资方全资进入，或者自己可以贷款，那么管理团队就不因此占有任何股份，只收取管理费用，不承担投资风险。我自己看重贷款是因为现在贷款很难，而要将这个百年一遇的机会用足，必须将有限的资金利用杠杆来成倍放大。同时，管理团队以自己的信用和财产抵押承担投资风险，也提高了投资的安全性。总之，这不等于投资人就必须要用人家的贷款。实际上，我也在寻求其他方面的资金来源。 |
https://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=1987610
| 引用: | 我个人完全同意你的看法。事实上，管理团队按照银行的要求，还必须投入现金，再加上其个人信用和财产的担保和抵押。而且在实际上，银行的贷款的还本付息，得靠房租收入。于是管理团队必须要有足够的利益在里面，以保障覆盖成本，提高收益，规避风险。
同时，由于物业本身的抵押作用，我也赞成你对贷款比例分配的建议。所以双方协商的第一条底线至少可以确定，就是“在美国管理者应该占有零到75%（贷款额）之间，不应该靠近75%". 当然这只是我个人的看法，具体如何，还得靠投资人和管理人双方的协商，谋求双方利益的共同最大化。 |
在这里，如果是管理团队享有贷款的比例“不靠近”贷款的75%，那么如果管理团队一分钱现金都不出（实际上不可能），管理团队实际占有贷款的比例只要低于65.3%，投资人便可以以25%的现金实现控股。对于管理团队实际上会投入现金的情况下，这个比例还得更低。所以投资人具体是否控股，虽然是我个人的愿望和建议，但还得视具体情况而定。讲个极端的例子，如果管理团队投入的现金，比投资人还多，在这种情况下，投资人还占有控股就是不可能的。
实际上，我在管理团队所在地跟他们商谈的时候，明确建议过贷款的划分，应该尽量让投资人控股。管理人团队中跟我谈的人，也不反对投资人控股。当然这只是个人立场而不是公司立场。至于具体对贷款比例如何划分，要看管理团队实际上投入现金多少，以及双方本着双方的利益最大化的原则去协商，我在这种公开的场合，无权代表双方去定这个具体的比例。而我的角色，是整合资源，组织、沟通和协调各方。我或者海归网不代表任何一方。
2）上面已经说了，管理团队必须投入现金。这是银行的要求，否则银行不可能给贷款。银行贷款的条件，至少有三条：第一，基于管理团队过去的同类项目赚钱，所以管理团队有经验和相关的专业知识以及其他资源，使得这种商业模式风险较少，回报较大；第二，管理团队自身，而不是其他投资人，必须投入现金。投入现金的总额，管理团队的钱和其他人的钱一起，必须到达总投资额的25%；第三，管理团队必须以其个人的信用和财产作为抵押。所以这不是什么空手套白狼。管理团队的贡献、代价和风险，并不比投资人小。
3）我也在主贴和跟贴中反复强调了，投资人完全可以不用管理团队的贷款，而全现金投入，或者自己弄来贷款。在这种情况下，管理团队将不占有任何除现金投入之外的股份，而只获取管理费用。跟其他人的不同只是：管理团队可能自身也投入现金，而且其管理成本，由于规模效应和管理效率的缘故，比市场平均价格要低很多。
4）融资目的：同样，我在主跟贴里面都反复讲了，由于现在美国房地产的形势是百年一遇的机遇，但是即使是房地产专家，知道在这种形势下好赚钱，也知道怎么去赚，但他们连续出击的结果，是子弹很快打光，而美国现在的这种低房价、低利息而房租不错的形势，并不会持续很久。所以必须利用金融杠杆，用比较少的钱，撬动比较多的钱去做，才能实现资金利用和机会利用的最大化。打个比喻来说，现在的形势，就好比一支战斗力很强的部队，刚好在一个险要的地形里面把敌人包围了。但是这支部队的弹药却有限，或者快打光了。房地产是非常吃钱的生意，特别是商业房地产，投资额动不动就是数以百万乃至千万美元计，再有钱的人，也会觉得钱不够的。这就必须要合作。我以前提到的 foreclosure 的模式，就是其中的一种房地产专家（出专业知识和信息、管理等）、投资人（出信用并承担风险）和金融机构（出资金）合作的模式。这种模式我觉得非常成功，才能延续十年之久。
此外，管理团队除了有自有资金外，也有其他的融资来源。毕竟，有起码的business嗅觉和资金的人在市场上并不缺乏。就我这次去美国考察的感觉，就是在市场上持现金抢货的人非常多，乃至于好的 deal 已经不那么容易抢到。所以人家即使是在当下，其投标的步伐不会停顿。在我们 keep talking 的时候，人家已经一个接一个地出价，而且其规模也是急速升高。他们之前的两个投资，第一个金额是250万美金，第二个是450万美金。现在他们出价的项目，金额已经到达1000万美金以上。所以有的朋友都笑话老狼说，虽然老狼非常敬业，也已经尽力，但干这种事情却在 wrong place. 因为那里的人都是谈的多，做的少。真正有实力而懂行的人不这样，他们的出手非常果断。我觉得分两种情况。一种是真想买的的人才挑货的毛病。所以我们欢迎大家提出问题。只有解除投资人的疑虑，人家才会爽快投资。另外一种只是要显示自己聪明，甚至，只是想捣乱。这个我相信这里的人大都会有基本的判断力。这里是海归网。至于能被那些向我不遗余力地泼脏水影响的人，我不认为应该吸引他们的投资。完善的监督机制是必要的。但没有起码的信任，以后的运作会存在着很多麻烦和阻力，得不偿失。所以这种钱，情愿不要。
5） | 引用: |
将来老狼及其团队除了股份，会不会从这个LLC拿工资（或者非正常的费用）？如果拿工资如何定？股份如果稀释，谁说了算？ |
答：按照我的理解，管理团队应该是不从LLC拿工资。他们除了股份收益之外，其管理的收益应该是从管理成本中出，而且远低于市场的平均价格而（市场平均价格是管理公司拿房租收入的8%-10%）。我参与管理的话，应该也是从这个管理成本中出，不另外拿工资。这样的界定应该非常清晰。股份稀释我不知道在什么情况下会发生，因为这是房地产项目，每一个基金只针对具体的项目。一般情况下，如果不出意外，项目应该有房租收益。如果赚钱，这个时候股东不会愿意别人进来分一杯羹。如果赔钱，则别人不愿意进来。如果要扩大投资，那是针对另外一个项目的，那就应该是成立另外一个基金来做，分清楚些，别搅一块了。只有一种情况，就是将来要做 REITs，乃至上市，这个时候就要联合很多个项目小区，比如十个以上。这个时候代表基金利益的，应该是该基金的LLC或者 Trust 的控股股东来决定。当然这个控股股东可能不止一个，比如一个项目里面有ABCDEFG。。。几个股东，而ABC三人的股份占51%，那就是多数。而且可以在组成公司的时候在章程里面说清楚，什么样的决策，需要多少股份。
| 引用: | | 将来房地产投资的收益/亏损按照各方LLC所持股份分配。 |
这一点你的理解正确。
作者：狼协 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由狼协于2012-7-04 周三, 12:50修改，总共修改了1次
|
|
|
| 返回顶端 |
|
 |
|
-
 老狼投资美国房地产计划，我想问几句。 -- 对冲基金 - (801 Byte) 2012-7-04 周三, 02:52 (4909 reads) - 跟你理解的刚好相反 -- 狼协 - (4014 Byte) 2012-7-04 周三, 09:50 (1261 reads)
- 我重新理解如下，你看看我这次理解是否正确 -- 对冲基金 - (318 Byte) 2012-7-04 周三, 10:21 (1302 reads)
- 答 -- 狼协 - (771 Byte) 2012-7-04 周三, 12:08 (1241 reads)
- 再问 -- 对冲基金 - (179 Byte) 2012-7-04 周三, 18:28 (1034 reads)
- 本来就是分开的 -- 狼协 - (129 Byte) 2012-7-04 周三, 19:11 (1020 reads)
|
|
|
|
您不能在本论坛发表新主题, 不能回复主题, 不能编辑自己的文章, 不能删除自己的文章, 不能发表投票, 您 不可以 发表活动帖子在本论坛, 不能添加附件不能下载文件, |
|
|
